Безопасность строительства зависит от множества факторов. И самым главным из них является доверие к фирме-подрядчику. О самых распространенных схемах обмана в крымском строительстве корреспонденту ЕСТП Блог рассказал директор ООО "БТИ Крым" Андрей Иванов.

Фирма - банкрот, но корабль все равно доплывет

- Строительство в правовой зоне РФ стало более безопасным, считает Андрей Николаевич. - Ведь в Украине обман вкрадывался в отношения сторон уже на нулевых циклах, с момента привлечения инвесторов и до заключения договора.

Как правило, схема всегда была очень простой: фирма-подрядчик собирала деньги, затем учредители внезапно банкротили ее и растворялись в голубой дали. Причем одинаково рисковали и крупные предприятия, желавшие вложить средства в крымское строительство,  и частники, намеренные купить себе квартиру в новостройке.

Несмотря на то, что и сейчас на здешнем строительном рынке здравствуют фирмы с подмоченной репутацией, которые строят долго и некачественно, инвесторы в российском законодательстве все же могут чувствовать себя более защищенными.

В первую очередь, это связано с тем, что подрядчик теперь не только заключает договор на участие в строительстве, но и в обязательном порядке регистрирует его и все дополнительные документы в Госреестре. И с этих пор все договоренности попадают под бдительный правительственный надзор. Также перед подписанием соглашения с инвестором застройщик обязан внести страховую сумму на госдепозит, причем она должна быть не меньше 30% от стоимости сметы строения. Таким образом, при случайном или намеренном банкротстве стройфирмы заказчик, зарегистрировавший свое долевое участие, будет защищен. Часть средств ему точно компенсируют из гарантийного фонда.

Так что ограниченному в "ложных маневрах" застройщику становится изначально выгодно честное сотрудничество. И, образно говоря, он вас уже точно не "кинет". Верно и обратное: первым сигналом о готовящейся афере должно стать нежелание ваших визави регистрировать договор долевого участия. Если с вами пытаются заключить соглашение в частном порядке, убеждая, что выводить проект в официальное поле - слишком дорого, значит, пора без сожаления прощаться с подрядчиками либо готовиться к бесконечным поискам правды и судам.
Три "кита" обеспечат прозрачность

Итак, страховка от возможных неприятностей - в ваших руках. Требуйте от застройщика минимальный пакет документов, которые можно назвать тремя "китами" доверительных отношений:

•     подтверждение оплаты обязательного страхового взноса;
•     свидетельство регистрации в Государственном реестре;
•     договор, определяющий долевое участие заинтересованных сторон.

Именно они обеспечат прозрачность строительству и дадут гарантию безопасности для ваших средств.

Третий документ нужен в том случае, если фирма-застройщик вкладывает свои собственные средства в строительство. Этот факт и определяет в итоге, сколько процентов строения или его стоимости отходит ей, а сколько остается вкладчику и собственнику земли.
Квадраты-невидимки: "платите, Шура, платите..."

Существует еще одна "фишка" застройщиков, во всяком случае, с ней неоднократно приходилось сталкиваться в Украине тем клиентам, которые покупали апартаменты в новостроях, получая свои заветные квадраты по факту готовности проекта.

- Внешне все выглядит вполне респектабельно: здание по всем параметрам вводится в эксплуатацию, все правоустанавливающие документы - в полном порядке, а "накол"  застройщика кроется в заведомо увеличенной квадратуре. Все потому, что техпаспорт квартиры делается не по внутренней, а по внешней площади коробки. Судите сами: на каждой квартире в 2013-2014 годах строители выгадывали по 10-15 квадратов, а строительство одного из них в элитном жилье тогда стоило от 3 до 5 тысяч долларов!  У нас были клиенты, которые решили проверить свои сомнения и подсчитать общую площадь своих строений, не расплатившись до конца. И сохранили деньги, ведь в результате проверки за раз выплывало от 5 до 15 несуществующих квадратных метров.

Несмотря на кажущуюся простоту аферы, она работает. Все потому, что людям проще довериться внушающей уважение фирме. Ну, не будете же вы бегать с рулеткой, сверяя квадратуру по техпаспорту? Проблема несоответствия вылезет уже потом, во время ремонта, например, когда приобретенные мебель или сантехника вдруг "взбрыкнут" и не впишутся в предложенные документами рамки.

- Проблема "метров-невидимок" решается в судебном порядке, причем у застройщика в этой ситуации вообще нет никаких шансов, ведь его обман легко вывести на чистую воду, а любой суд примет решение в пользу пострадавшего покупателя квартиры, - Андрей Николаевич убедителен и здесь.
Вместо пластика - картон, вместо мрамора - бетон

Это, конечно, звучит утрированно, однако третья излюбленная афера подрядчиков кроется именно в такой подмене ценностей, причем исключительно ваших!

- В существующем рабочем проекте всегда четко прописано качество и количество материалов, таких как арматура, бетон, заполнитель стен, утеплитель и так далее... Но  часто заказчик даже не подозревает, что он платил за кирпичные стенки, а ему положили... газобетонные. Такая кладка - в несколько раз дешевле, а вот, поди, проверь: под слоем штукатурки этого не заметить. Еще подрядчику случается "перепутать" марку цемента. И это - лишь верхушка айсберга, хотя даже пара-тройка таких "пустячков" вполне способна поставить под угрозу не только безопасность ваших вкладов, но и жизнь. Ведь Крым славится не только как сейсмоопасная зона, но и как место с причудливыми грунтами, поэтому здесь существенно повышены требования к методам строительства, а также к качеству и маркам материалов, обязанных соответствовать всем ГОСТам.

- Здесь не помогут якобы внезапные приезды на стройку, - уверен специалист. - Непрерывно бдеть над процессом - нереально, для этого вам нужно забыть обо всех остальных делах. А без присмотра вероятны такие инциденты, когда фирма-подрядчик, обязавшаяся установить свайный фундамент на оползневой местности, неожиданно "забывает" о сложной геологии, и экономит на несущей конструкции, по сути, поручая вас в руки потусторонних сил. Учтя тот факт, что каждая не забитая свая может дотянуть до 50 тысяч долларов, и, что проект в селеопасных зонах потребует их от 20 до 50-ти штук, калькуляция станет еще интереснее.

Держать ситуацию под контролем способен лишь технадзор, который, как минимум, раз в месяц должен устраивать рейды по строящемуся объекту. В ваших силах лишь потребовать доступ к проектной документации и смете, а затем выбрать организацию-контролера (она может быть как государственной, так и частной) и передать копии ее инспектору, который обеспечит соответствующее воплощение бумажных планов в реальность. Именно он проверит марку арматуры, толщину бетонной подушки, поинтересуется наличием сертификатов на стройматериалы и прочими мелкими, но очень важными в итоге подробностями.  И ваш дом станет вашей личной крепостью!
Совет инвесторам: спасайтесь от легальных грабежей

Есть очень много крупных строительных компаний, зарекомендовавших себя. Им не нужны темные схемы. Секрет успеха очень прост: выбирайте крупного застройщика, долго находящегося на рынке, промониторив предварительно отзывы о нем.

Помните, что процесс лучше контролировать с самого начала, чем потом проводить контр-экспертизу, судиться и устранять недоделки.

- Проведение судебной независимой экспертизы даже на бумаге зачастую в 3-4 раза дороже, чем стоит сам проект, - пояснил Андрей Николаевич. - Например, только для проверки соответствия геологических условий снова придется пригонять буровую вышку, причем изыскания будут затруднены уже наличествующим сооружением. Так же трудно сверить и соответствие фундамента, а также множество других важных параметров.

Обязательно идите рука об руку с юристами, которые грамотно вычитают договор.

- Часто возникает проблемы с ипотечными кредитами. И лишь профессионал сможет избавить вас от весьма ощутимых неоправданных трат. Приведу пример: нашумевший "Приват-банк" в тогда еще украинском Крыму давал займы на жилье под 16% годовых. Вроде бы, вполне нормально, особенно учитывая то, что потребительские кредиты тогда выдавались под 25-30%. По идее, человек должен был платить по 2 % в месяц. После методичной вычитки выяснялось, что вместо этого он отдает все 180%! Причем, следуя логике и закону, и "тело", и сумма заработка банка по мере выплаты кредита должны уменьшаться. У "Привата" процент был в 2-3 раза больше, чем остаток долга.

Существуют и скрытые проценты: иногда договор успокоительно сообщает, что ваша переплата - всего 0,4%. А вот когда начинаешь суммировать их, просто за голову берешься. Вот на эти и другие нюансы обратит ваше внимание юрист. И договор останется договором, а не пожизненной кабалой.

Часты ситуации, когда строительное предприятие рождается на основе дружеских, а иногда и внутрисемейных отношений. Однако, как доказывает опыт, они будут тем более долговечными, если пройдут предварительное "освящение" квалифицированным юристом.

- Если вам советуют вложить деньги в это строительство друзья или хорошие знакомые, это еще не значит, что они не были сами введены в заблуждение, - считает Андрей Николаевич. - Грамотнее всего в этой ситуации сделать запрос в стройфирму и выяснить все о том, кто же выступает ее подрядчиками. Если же вас не удовлетворит собранная информация, лучше самому нанять исполнителей проекта.