На сайте Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым появились разделы, посвященные «двойникам» и наложениям границ земельных участков. Эта инициатива связана с возросшим количеством соответствующих запросов в Госкомрегистр.

В справочную службу ведомства стали чаще обращаться заявители с вопросами, откуда у одного земельного участка могло взяться два кадастровых номера, как и почему тот или иной крымский земельный участок отображается на публичной кадастровой карте Российской Федерации в месте, отличном от его фактического нахождения.

Госкомрегистр Крыма, 14 марта 2017 г.

 ******

Причины возникновения дублирующих сведений в ГКН

Как получилось, что после внесения сведений в кадастр недвижимости у некоторых земельных участков возникло по два кадастровых номера?

Включение в кадастр недвижимости (ГКН) сведений и содержащих данные сведения документов о ранее учтенном объекте недвижимости сопровождается присвоением такому объекту недвижимости кадастрового номера. Внесение сведений в ГКН возможно в заявительном порядке, то есть гражданин вправе обратиться в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением. Но есть и второй путь - внесение в ГКН сведений об объектах недвижимости, учет которых был осуществлен на территории Республики Крым ранее, в массовом порядке, позволяющее объектов недвижимости не обращаться в Госкомрегистр для внесения в ГКН соответствующих сведений.

В рамках федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2020 годы)» в 2015-2016 годах в Крыму проводилась оцифровка архивов бывшего Республиканского комитета по земельным ресурсам Автономной Республики Крым. Цель оцифровки - наполнение ГКН сведениями о земельных участках, расположенных на территории полуострова, учёт которых был осуществлен ранее в соответствии с законодательством Украины и, соответственно, автоматическое присвоение кадастровых номеров земельным участкам после оцифровки.

Конкурс по сканированию и переводу бумажных документов в электронный вид выиграла корпорация «Электронный архив», которая и провела эти работы. Однако с учетом того, что Госкомрегистр приступил к внесению в ГКН сведений в заявительном порядке еще с 2014 года и не имел возможности приостановить данную работу на период исполнения корпорацией «Электронный архив» государственного контракта, так как это означало полную остановку оборота земельных участков в Крыму на период более одного года, сведения о некоторых земельных участках были внесены в ГКН дважды, с присвоением различных кадастровых номеров.

Таким образом, дублирующие сведения о земельных участках в ГКН являются следствием объективных причин. «Задвоение» земельных участков - неизбежная проблема, с которой ранее столкнулись также на материковой части России.

Сколько дублирующих сведений содержится в настоящее время в ГКН и какой они составляют процент от общего количества учтенных объектов недвижимости в Республике Крым?

Программный комплекс, в котором ведется ГКН, не позволяет определить точное количество дублирующих записей об объектах недвижимости до завершения Госкомрегистром работ по исключению таких сведений из ГКН. Следует также отметить, что автоматическое исключение соответствующих записей из ГКН невозможно. Поэтому сотрудниками Госкомрегистра ежедневно ведется работа по верификации (проверке) сведений ГКН и исключение выявляемых дублирующих записей об объектах в ручном режиме. Это кропотливый и длительный процесс.

В настоящее время специалистами Госкомрегистра уже исключено около 39 тысяч «двойников», еженедельно исключаются из реестра в среднем 2,5 тысячи неактуальных дублирующих сведений. Процесс аннулирования дублирующих сведений о земельных участках происходит в строгом соответствии с методическими рекомендациями Росреестра.

Подобные работы велись территориальными управлениями Росреестра в разных регионах, начиная с 2008 года, и, как правило, занимали в каждом субъекте Российской Федерации не менее 4 лет. С учетом данного опыта Госкомрегистр планирует завершить соответствующие работы в отношении земельных участков до конца 2017 года.

Чем чревато наличие дублей в ГКН для владельца земельного участка? Есть ли угроза того, что нечистые на руку собственники смогут дважды продать один и тот же объект, получив два разных кадастровых паспорта?

Наличие в ГКН дублирующих сведений об объектах недвижимости, безусловно, является отклонением от нормы. Действующее законодательство не предусматривает и не может предусматривать внесение в ГКН сведений об одном и том же объекте два или более раз. Тем не менее, данная проблема носит более технический, нежели правовой характер, так как никаких неблагоприятных юридических последствий для правообладателей объектов недвижимости не порождает.

Во-первых, указанные сведения не используются для целей налогообложения и не могут повлечь дополнительные расходы по уплате имущественных налогов. Во-вторых, наличие данных сведений само по себе не создает дополнительных предпосылок для совершения мошеннических операций с недвижимым имуществом, так как для государственной регистрации перехода права на любой объект недвижимости к новому правообладателю необходимой является государственная регистрация права существующего собственника такого объекта, при осуществлении которой регистратор обязан проверить, не было ли ранее соответствующее право зарегистрировано, в том числе с его последующим прекращением в связи с переходом к третьему лицу. В третьих, в ходе осуществления государственной регистрации ранее возникших прав, как правило, дублирующие записи об объектах в ГКН выявляются и удаляются.

Необходимо помнить, что ни выдаваемые Госкомрегистром до 01.01.2017 кадастровые паспорта и выписки из ГКН, ни выдаваемые в настоящее время выписки из Единого государственного реестра недвижимости не являются документами, подтверждающими наличие прав на указанный в них объект недвижимого имущества, в случае, если сведения о соответствующем праве не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Соответствующая информация (о наличии или отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимости) в настоящее время указывается во втором разделе выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Поэтому для того, чтобы не стать жертвой мошенников достаточно просто внимательно изучать документы, выдаваемые Госкомрегистром.

13 марта 2017 

*****

Пересечение (наложение) границ земельных участков в ГКН

В чем заключается проблема наложения (пересечения) границ земельных участков друг на друга?

Пересечение границ земельных участков друг на друга является следствием некорректной деятельности инженеров-землеустроителей и землеустроительных организаций в украинскую бытность, вследствие чего бывают случаи, когда на один участок, расположенный, например, в Симферопольском районе, вдруг наложился другой, фактически расположенный за несколько километров от него.

Как быть гражданину, если его участок вдруг переместился и наложился на участки соседей?

Действующее законодательство Российской Федерации и Республики Крым содержит необходимое и достаточное регулирование вопросов исправления ошибок в местоположении границ земельных участков, в том числе ранее учтенных. В упрощенном варианте при выявлении подобных ошибок появляется необходимость выполнения кадастровых работ в целях их устранения и только в отношении того объекта, сведения о границах которого в ГКН являются ошибочными. Решить данную задачу в состоянии любой кадастровый инженер. Другое дело, что зачастую правообладатели земельных участков, сведения о местоположении границ которых являются ошибочными, не желают нести расходов, связанных с исправлением таких ошибок. В некоторых случаях не представляется возможным установить точное местонахождение правообладателя объекта или связаться с ним.

Практика решения подобного рода проблем также едина на всей территории Российской Федерации и основана на положениях статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Таким образом, если владелец земельного участка, ошибочные сведения о местоположении границ которого создают препятствия пользованию или распоряжению другими объектами недвижимости, не желает в добровольном порядке обеспечить внесение в ГКН корректных сведений о принадлежащем ему имуществе, за защитой нарушенных прав заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с возложением всех понесенных в связи с таким обращением расходов на виновную сторону.

Особо следует отметить, что наложение границ земельных участков, сведения о которых в ГКН дублируются, друг на друга вообще ни в коей мере не препятствует собственнику соответствующего земельного участка реализовывать свои конституционные права на землю. Максимум, что может сделать правообладатель в подобном случае - это уведомить Госкомрегистр о выявленном дублировании сведений. Дальнейшие работы по устранению возникшей ошибки возьмет на себя Госкомрегистр.

Можно ли упростить и удешевить процедуру исправления ошибок в местоположении границ ранее учтенных земельных участков?

Прежде всего, необходимо заметить, что Госкомрегистр не вправе самостоятельно и произвольно исключать какие-либо сведения из ГКН, кроме дублирующих. Все остальные изменения в ГКН вносятся на основании документов, подготовленных и представляемых в Госкомрегистр в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Одним из существующих сегодня способов упростить правообладателям недвижимого имущества исправление ошибок в ГКН являются комплексные кадастровые работы. Как следует из самого названия данных работ, они проводятся комплексно в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах определенной территории. При этом заказчиком данных работ являются органы местного самоуправления, а финансирование работ осуществляется за счет средств бюджета. Вместе с тем, в настоящее время комплексные кадастровые работы на территории Российской Федерации еще не проводились в принципе, а в Республике Крым их проведение впервые запланировано на 2018 год.

Госкомрегистр Крыма, 13 марта 2017