Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.
Законодательная база, регламентирующая процедуру участия в строительстве многоквартирных домов
В вопросах регулирования отношений при долевом строительстве, правительство РФ разработано несколько нормативных баз, в их число включены:
- Порядок законодательного регулирования долевого строительства в 2016-2017 годуФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах;
- Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, в котором установлен порядок регистрации прав на недвижимость;
- Градостроительный кодекс России.
Каждый из нормативных актов прописывает порядок действий, как застройщика, так и дольщика.
На этапе формирования проекта строительная компания должна получить разрешение на строительство жилого объекта (согласно Федеральному закону № 214). Без разрешения в государственных органах регистрации откажут в введении дома в эксплуатацию (данное положение следует из Градостроительного кодекса).
В соответствии с законом договор долевого строительства заключается между дольщиком и застройщиком после публикации последним проектной декларации и полученного разрешения на проведение строительных работ.
Разработанные законы позволяют зарегистрировать договор и после получения от застройщика акта передачи.
Суть и условия долевого участия в строительстве?
Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом N 214-ФЗ «о долевом строительстве».
До решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.
Выяснение информации о застройщике
Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.
Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.
Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.
Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:
- фирменное наименование и местонахождение;
- о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
- об учредителях застройщика;
- о прежних объектах строительства за 3 года;
- о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
- об иных сделках по привлечению средств для строительства.
Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.
Разрешительные документы заказчика на строительство
Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.
Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:
- разрешение на застройку;
- проектная документация на дом;
- документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
- проектная декларация.
Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:
- учредительных документов;
- бухгалтерского баланса;
- аудиторского заключения о деятельности за последний год.
В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.
Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.
Проектная декларация на объект строительства
Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.
Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:
- его наименование и адрес;
- сведения о регистрации и учредителях;
- сведения о финансовой стабильности компании;
- разрешения на строительство;
- срок получения разрешения на ввод;
- проект жилого дома, его местоположение, состав;
- сроки строительства;
- общее имущество;
- стоимость;
- подрядчики.
Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.
При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.
Нюансы договора участия в долевом строительстве
Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.
Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
- адрес, номер на плане дома;
- площадь квартиры, лоджий, балконов;
- наличие коммуникаций, оборудования.
В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.
Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.
В тексте должны быть указаны:
- права, обязанности и ответственность сторон;
- способы изменения условий договора;
- основания для его досрочного прекращения.
К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.
Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.
Государственная регистрация договора
Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:
- договор строительства в оригинале;
- документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
- план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
- проектная декларация;
- экспликация квартиры на поэтажном плане;
- разрешение на строительство дома;
- документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
- нотариальное согласие супруги дольщика;
- договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.
К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.
Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течении 5 дней.
Права дольщиков
Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.
С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:
- участок, принадлежащий застройщику;
- строящийся на этом участке дом.
Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.
Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.
Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.
В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.
После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.
Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций.
Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.
Изменения 2015-2016 года, касающиеся порядка участия в долевом строительстве
Федеральный закон № 214 начал действовать с 2004 году и на протяжении этого времени он неоднократно корректировался с целью защиты прав дольщиков от мошенничества.
Поправки, которые внесены в текст закона в 2015 году, будут затронули последовательность расчетов, формы приобретения жилья, а также взаимоотношения строительных компаний с государственными органами.
Главной поправкой в закон является порядок привлечения денежных средств застройщиком.
Строительная компания может заключить с дольщиком только 3 вида договоров:
- соглашение долевого участия;
- выпуск жилищного сертификата;
- договор жилищного кооператива.
Обязательным требованием к компании, которая будет заниматься строительством дома, является наличие прав собственности в отношении земли либо прав аренды (субаренды).
В связи этим расширяется круг юридических лиц, которые могут заниматься строительством жилых домов.
В редакции закона затронуто положение о раскрытии информации о расходовании средств. Начиная, с 2015 года застройщик обязан предоставлять детализацию потраченных средств, которые привлечены от дольщиков.
Обязательной к публикации стала информация о кредиторской и дебиторской задолженностях строительной компании.
Ужесточено наказание для застройщиков, незаконно привлекших денежные средства дольщиков (без наличия пакета разрешительных документов на строительство). Для физических лиц штраф составит не более 50 тыс. рублей, для организаций штраф может достигать до 1 млн. рублей.
Права дольщиков
Изменения законодательства в сфере долевого строительства значительно расширили права его участников.
Дольщики могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке, в тех случаях, которые предусмотрены в законодательстве:
Инвестор может отозвать свои денежные средства, если застройщик не исполнил срок сдачи объекта в эксплуатацию, при этом не известив дольщика.
Внесение значительных поправок в проектную декларацию со стороны строительной компании также могут стать основание для расторжения договора долевого участия.
В случае начала процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщики имеют право включить себя в реестр должников компании. В этом случае компенсация будет выплачена денежными средствами.
Существует также возможность передачи дольщику объекта незавершенного строительства.
Закон включает дольщиков в третью очередь должников. В юридической практике она относится к привилегированной и стоит ранее поставщиков.
Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков
Внесение поправок в законодательство связано в первую очередь с необходимостью защиты дольщиков от застройщиков, которые используют мошеннические схемы.
С января 2014 года строительная компания должна страховать полученные средства от дольщиков. Ранее получение банковского поручительства не являлось обязательным, поэтому застройщики применяли его редко, так как это увеличивало их расходы.
Новая редакция законодательства в отношении долевого строительства обязывает к страхованию, без которого денежные средства изымаются у застройщика и возвращаются дольщикам.
Страхование средств участников строительства предполагается тремя способами:
- страховые компании;
- получение банковской гарантии;
- вступление в общество страхования застройщиков.
Расширились полномочия органов контроля. Ранее проверка деятельности строительных компаний осуществлялась не чаще одного раза в три года. Теперь этот период сократился.
Контролирующие органы могут приостановить рекламирование застройщика в издательствах и газетах при обнаружении сомнительной деятельности с точки зрения закона.
Порядок законодательного регулирования долевого строительства в 2016-2017 году
С 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Основные из них касаются новых требований к застройщикам, содержания договора участия в долевом строительстве.
1. Объекты, средства по которым нужно привлекать по 214-ФЗ
Кроме многоквартирных жилых домов, средства по договорам долевого участия отныне необходимо привлекать и при строительстве домов блокированной жилой застройки от 3-х секций (новая часть 2.3 статьи 1 закона). Речь идет о таунхаусах, строительство которых становится все популярнее последнее время. Привлекать средства для строительства таких домов необходимо, заключая договор участия в долевом строительстве и регистрируя его в Росреестре.
2. Требования к застройщикам
Застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после выполнения следующих условий:
- получение разрешения на строительство
- опубликование проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр.
- направление проектной декларации в орган государственной власти субъекта РФ, который осуществляет надзор за строительством с привлеченными средствами дольщиков (например, в Москве таким органом является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства — Москомстройинвест, в Нижегородской области — Министерство строительства области, в других регионах могут быть региональные органы государственного строительного надзора). Проектная декларация направляется с использованием усиленной электронной цифровой подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем РФ
- государственная регистрация прав застройщика на земельный участок (собственность, аренда)
- уставный капитал юридического лица — застройщика и связанных с ним лиц (лиц, которые поручаются за него) должен быть не ниже минимального. При этом минимальный размер рассчитывается исходя из площади всех объектов, которые строятся с привлечением средств дольщиков и не введены в эксплуатацию
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации
- в отношении застройщика отсутствуют решения суда о введении одной из процедур банкротства
- в отношении застройщика отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания
- в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральными законами от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» отсутствуют сведения о застройщике, в том числе о его руководителе (лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют сведения о застройщике
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам и сборам за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика (по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период)
- у руководителя застройщика (лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа юридического лица) и главного бухгалтера застройщика отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.
Застройщик должен удовлетворять указанным требованиям на момент направления проектной декларации в орган надзора за застройщиками. В случае нарушения указанных требований после направления проектной декларации региональный орган надзора за застройщиками вправе обратиться в суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика. При принятии судом решения о приостановлении деятельности застройщика он теряет право привлекать средства дольщиков.
В случае привлечения средств дольщиков застройщиком, который не имеет на это права, дольщик вправе потребовать вернуть свои средства, проценты в двойном размере по ст. 395 Гражданского кодекса РФ (по ключевой ставке банка России) и причиненных сверх сумм указанных процентов убытков.
3. Уставный капитал застройщика
Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц (лиц, поручившихся за застройщика) должен составлять:
- два миллиона пятьсот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров;
- четыре миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двух тысяч пятисот квадратных метров;
- десять миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более десяти тысяч квадратных метров;
- сорок миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двадцати пяти тысяч квадратных метров;
- восемьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятидесяти тысяч квадратных метров;
- сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров;
- четыреста миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров;
- восемьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятисот тысяч квадратных метров;
- один миллиард пятьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более пятисот тысяч квадратных метров.
4. Содержание договора участия в долевом строительстве
Долевое строительство: изменения закона с 2017 годаВ договоре должен содержаться план объекта, который приобретается по договору участия в долевом строительстве (схема, чертеж), расположение по отношению друг к другу частей такого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).
В договоре должны быть указаны сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Все сведения в договоре участия в долевом строительстве должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора. Дольщик вправе требовать в суде признания договора недействительным в случае несоответствия информации в договоре сведениям, включенным в проектную декларацию.
Законом более подробно регулируется порядок определения цены договора: произведение цены единицы общей площади и общей площади. Ранее в договорах долевого участия, как правило, цена определялась таким же образом. При этом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстроем РФ) могут устанавливаться понижающие коэффициенты. Уплата цены договора может быть произведена только после государственной регистрации такого договора.
В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства по вине дольщика (уклонения от подписания передаточного акта или иного документа о передачи) застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени)
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать вместе с ним инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Она должна содержать необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче.
5. Требования к информационной открытости застройщика
Закон о долевом участии в строительстве предъявляет повышенные требования к застройщикам о раскрытии информации о себе. В нем, в том числе, установлено, что:
- обязательная к размещению информация должна быть доступна путем перехода не более чем по 3-м ссылкам с главной страницы сайта застройщика
- для просмотра информации посетитель сайта не должен устанавливать никаких специальных программ, кроме браузеров, обеспечивающих выход в Интернет, и не должен заключать никакие соглашения с правообладателями программного обеспечения, предусматривающие взимание платы, а также не должен проходить никакие регистрации
- информация размещается в форме электронной сканированной копии бумажного документа или электронной копии документа, подписанной электронной цифровой подписью
- размещенная проектная декларация должна быть подписана руководителем юридического лица — застройщика
- электронные копии документов должны быть размещены в форматах, доступных для ознакомления общедоступным программным обеспечением, не должны быть зашифрованы
- при внесении изменений в документы создается и размещается на сайте их новая версия, предыдущие версии сохраняются
6. Порядок рассмотрение споров о недостатках (дефектах) объекта
Дольщик вправе обратиться в суд с требованиями, которые касаются недостатков (дефектов) переданного объекта только после отказа застройщика удовлетворить полностью или частично такие требования во внесудебном порядке. Условие о выявлении недостатков (дефектов) в гарантийный период сохраняется в законе.
При этом застройщик освобождается от ответственности за выявленные недостатки (дефекты), если они возникли из-за:
- нормального износа (ранее было в законе)
- ненадлежащего ремонта, проведенного самим дольщиком (ранее было в законе)
- нарушения переданной дольщикам инструкции по эксплуатации (новое в законе).
Если дольщик является потребителем (приобретает недвижимость для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью), то неустойка (пени) за нарушение срока устранение недостатков (дефектов) за каждый день просрочки рассчитывается в размере, установленном пунктом 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» — один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если же недостатки делают объект непригодным для проживания и его необходимо заменять, то один процент, видимо, нужно рассчитывать от цены всего объекта.
7. Когда начнут действовать изменения в 214-ФЗ
Указанные зменения в закон вступили в силу с 1 января 2017. Большинство подзаконных актов начали действовать в начале января 2017 года. У застройщиков, которые начали строить дома и привлекать средства дольщиков в 2016 году возникал вопрос: будут ли новые правила распространяться только на новые объекты или на все, даже те, средства дольщиков по которым уже вовсю привлекаются. Если новые правила распространяются на все объекты, то это означает, что сразу после новогодних праздников 2017 года застройщикам было необходимо:
- разработать проектную декларацию по новой форме и направить ее в региональный надзорный орган. Проблема заключается в том, что направлять ее необходимо в электронной форме через сайт в сети Интернет, который пока не определен
- разместить всю необходимую информацию на своем сайте
- внести изменения в типовой договор участив в долевом строительстве
На практике ближайшие действия застройщиков будут зависеть от позиции Росреестра. Именно этот орган принимает решение о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Если застройщиком не соблюдаются установленные законом требования, то Росреестр будет отказывать в государственной регистрации таких договоров. Это означает, что застройщики не смогут привлекать средства дольщиков для строительства, пока не исполнят все требования закона.
по материалам СМИ, 26 января 2018г.
*****
Читайте по теме:
В январе 2018 года риняты законопроекты об ужесточении требований к долевому строительству жилья
