Проект постановления Пленума Верховного Суда о некоторых возникающих в судебной практике вопросах, касающихся самовольных построек, отправлен на доработку, однако принять его планируется до конца 2023 года. Как подчеркивает пресс-служба Верховного Суда, это первые развернутые разъяснения по вопросам правоприменения в этой сфере в виде отдельного постановления. И разработка его продиктована особой значимостью проблем с самостроями.
Сегодня судьи опираются на совместное постановление Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22. Однако с 2010 года в Гражданский и Градостроительный кодексы было внесено такое количество поправок, что руководствоваться им становится все сложнее.
Проект нового постановления состоит из 47 пунктов, перечисляющих признаки самовольной постройки, ее последствия и условия, при которых право на нее может быть признано. А также устанавливает порядок сноса (или же приведения в соответствие с установленными требованиями).
В этой связи стоит упомянуть еще об одном новшестве: Распоряжение Правительства от 31.10.2023 № 3041-р предписывает судам, рассматривающим дела о самостроях, принимать во внимание исключительно результаты судебных экспертиз, выполненных государственными судебно-экспертными организациями. Ранее решения могли быть приняты и на основании выводов негосударственных экспертов.
*****
Пленум ВС доработает разъяснения по практике применения норм о самовольной постройке
14 ноября Пленум Верховного Суда рассмотрел и направил на доработку в редакционную комиссию проект постановления о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке.
В проекте постановления, в частности, указано, какие признаки могут свидетельствовать о самовольности постройки, кто вправе обратиться с иском о сносе такой постройки, а также о применении срока исковой давности по таким искам. Проект включает в себя 47 пунктов.
Характеристики самовольной постройки
В п. 1 проекта указано, что о самовольности постройки может свидетельствовать возведение (создание) здания, сооружения или другого строения, отвечающих критериям недвижимого имущества, с нарушением установленных законодательством требований.
В п. 2 поясняется, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной является постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Подчеркивается, что данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.
Критерии недвижимого имущества
Как отмечено в п. 3 проекта, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, иных строений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. При этом постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее возведения, начиная с сооружения фундамента (объект незавершенного строительства).
В соответствии с п. 4 проекта положения ст. 222 ГК не распространяются на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), а также объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты, элементы благоустройства).
Регистрация в в ЕГРН не исключает сноса
Исходя из п. 5, законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со ст. 222 ГК решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. В следующем пункте разъяснено, что, в случае когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления в суд требования о его сносе.
Снос возможен только в судебном порядке
В п. 7 ВС отметил, что только в судебном порядке может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН, а также если законом установлен иной момент возникновения права.
В п. 8 подчеркнуто, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В проекте указано, что иски о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (п. 9).
Пункт 10 содержит информацию о том, кто вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. В п. 11 поясняется, что ответчиком по такому иску является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена эта постройка.
Снос невозможен, если в постройке зарегистрированы и проживают граждане
Согласно п. 12 проекта, если при рассмотрении спора будет установлено, что в постройке зарегистрированы и проживают граждане, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В этом случае суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении.
В п. 13 упомянуто о том, что по административному иску (заявлению) об оспаривании решения органа публичной власти о сносе самовольной постройки по ходатайству заинтересованного лица суд может принять меры по обеспечению иска, обеспечительные меры, меры предварительной защиты.
Как изложено в п. 14, к требованиям о сносе самовольной постройки, заявленным лицом, утратившим владение земельным участком, на котором возведена такая постройка, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
В п. 15 отмечено, что если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление соответствующего иска, встречного иска для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Нарушение вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки
В п. 16 ВС напоминает, что следует понимать под разрешенным использованием земельного участка применительно к положениям п.1 ст. 222 ГК. В следующем пункте поясняется, что по общему правилу сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН. При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки в связи с ее возведением с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.
Из п. 19 следует, что отказ в иске о сносе постройки, использование которой оказалось невозможным в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории, не препятствует заключению соглашения о возмещении убытков или выкупу земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе по требованию гражданина или юридического лица – собственника такого объекта.
Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой, указано в п. 20 проекта.
Соответствие градостроительным регламентам обязательно
В п. 21 Верховный Суд обратил внимание, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
В п. 22 проекта отмечено, что обладатели ограниченных вещных прав, обязательственных прав, а также лица, использующие земельный участок на иных основаниях, при осуществлении строительства обязаны соблюдать не только правовой режим земельного участка, но и ограничения, установленные законом или договором.
Последствия отсутствия или отмены разрешения на строительство
Исходя из п. 23, в силу положений п. 1 ст. 222 ГК возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, уточнил ВС.
В п. 24 документа подчеркнуто, что отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой. В следующем пункте поясняется, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
При долевой собственности ответственность несут все собственники
Пленум ВС напоминает, что возведение объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (п. 26 проекта). Также отмечается, что в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку.
Последствия нарушения градостроительных и строительных норм и правил
В п. 27 указано, что по общему правилу наличие допущенного при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.
Как указано в п. 28, независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил. В отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, суд разрешает вопрос о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.
В соответствии с п. 29 проекта при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, – на что указывается в резолютивной части решения. ВС уточняет, что, принимая такое решение, суд указывает срок для его исполнения. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений п. 2, 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ (п. 30 проекта).
Принципы исполнения решения суда
В п. 31 отмечено, что в случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. В проекте поясняется, с какого момента решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями считается исполненным.
Пункт 32 констатирует, что вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц независимо от фактического исполнения такого решения. Если решение суда о сносе самовольной постройки принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (п. 31).
В п. 34 проекта предложено разъяснение, согласно которому, если лицо в установленный срок не исполнит возложенную на него решением суда обязанность осуществить снос самовольной постройки или приведение ее в соответствие с установленными требованиями, принудительное исполнение такого решения осуществляет судебный пристав-исполнитель. Далее указано, что он может предложить взыскателю произвести расходы на применение мер принудительного исполнения с последующим их возмещением за счет должника либо самостоятельно осуществить снос по истечении установленного срока, обратившись в суд с ходатайством об изменении порядка исполнения решения суда.
В п. 36 разъяснено, что неисполнение решения о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями является основанием для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, принудительного прекращения прав на земельный участок по решению уполномоченного органа или его изъятия на основании решения суда.
В проекте указано, что в случае отчуждения или перехода права в порядке универсального правопреемства на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, но не исполнено решение суда о ее сносе, принятое против прежнего правообладателя участка, обязанность по исполнению решения суда возлагается на нового правообладателя участка в порядке процессуального правопреемства (п. 37).
Признание права собственности на постройку
В следующем пункте приведены условия, при соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен объект.
Исходя из п. 39 проекта, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, которого находится земельный участок, на котором возведена такая постройка, в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом. Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, добавил ВС.
Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта РФ, а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, – также лицо, осуществившее ее возведение, разъяснено в п. 40.
В п. 41 подчеркивается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (п. 42).
В п. 43 обращено внимание, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на объект недвижимости. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН, согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
В п. 44 поясняется: если при рассмотрении спора о признании постройки самовольной судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности регистрации на нее и (или) на земельный участок, на котором она возведена, права собственности во внесудебном порядке, суд отказывает в иске, если не будет установлено, что такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В проекте отмечено, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.
Пункт 46 проекта посвящен порядку распределения судебных расходов, понесенных лицами, участвующими в деле о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В заключительном пункте указано, что при принятии постановления будут признаны не подлежащими применению п. 22–31 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.
Адвокатская газета, 14 ноября 2023г.
