Как купить земельный участок у государства в Крыму

До 1 января 2020 года купить земельный участок  у государства в Крыму можно только через аукцион, поскольку  п.1 ст.18 закона Республики Крым от 15 января 2015 года №66  установлено, что положения сатьи 39.18 Земельного кодекса РФ, регламентирующей действия уполномоченного органа в отношении заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое обеспечивает приоретение участка без торгов, вступают в силу с 1 января 2020года

Таким образом продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ ).

 Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  принимается уполномоченным органом по заявлениям граждан или по собственной инициативе. При этом органы государственной власти и местного самоуправления обязаны после получения от граждан заявлений выставлять на торги свободные участки.

Инициатива уполномоченного органа

В случае, если решение о продаже участка принимается по инициативе уполномоченного органа, данный орган самостоятельно готовит все необходимые для проведения аукциона документы.

Земельный кодекс РФ четко расставил приоритеты между проектом межевания и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Проект межевания является основным документом, а схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории исользуется в случае, если проект межевания не утвержден. 

 Таким образом, вначале уполномоченный орган составляет и утверждает схему расположения земельного участка (если такой участок предстоит образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории). Такая схема готовится в электронном виде, чтобы можно было сопоставить цифровой документ с межевым планом земельного участка. В случае несоответствия образованного земельного участка утвержденной схеме более чем на 10% уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков (ч. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).  Росреестр  на официальном портале имеет специальный сервис по подготовке схемы образования земельных участков. С его помощью заявители  могут самостоятельно начертить будущий участок на кадастровом плане территории.

 Затем уполномоченные органы готовят документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, на основании которых проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена).

Далее получаются технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

После всех вышеназванных процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Инициатива гражданина

Если проведение аукциона осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина, то образование участка и подготовка аукциона проходят в том же порядке, только все указанные действия выполняет сам заявитель.

Данный порядок усложняется тем, что расходы по формированию земельного участка и подготовке всех необходимых документов ложатся на заявителя, при этом в случае его проигрыша на торгах потраченные денежные средства не возвращаются.

 Необходимо учитывать, что подготовка схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования участка из земель или земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

При обращении гражданина с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка должна быть указана цель его использования.

Стадии юридических действий применительно к земельному участку за пределами населенного пункта:

1. Подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

2. Подача заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

3. Рассмотрение местной Администрацией вопроса о наличии оснований для отказа в утверждении схемы, приостановления рассмотрения заявления;

4. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);

5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет земельного участка.

Стадии юридических действий применительно к земельному участку на территории населенного пункта:

1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

2. Составление местной Администрацией схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

3. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);

4. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет

.

Подготовка схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – Схема) является одним из трех предусмотренных п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ документов, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством предусмотрен приоритет проекта межевания над Схемой (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ), который выражается в двух отношениях:

1) подготовка и утверждение Схемы допускаются лишь в отсутствие утвержденного проекта межевания;

2) в отношении ряда случаев образование участков может осуществляться только на основании проекта межевания(для ведения дачного хозяйства, размещения линейных объектов, применительно к случаю развития застроенной территории и др.).

Подготовка Схемы осуществляется следующими лицами:

• если инициатива предоставления исходит от уполномоченного органа – уполномоченным органом;

• если инициатива предоставления исходит от физического или юридического лица: вне территории населенных пунктов - физическим или юридическим лицом, на территории населенных пунктов - уполномоченным органом (подп.1 п.4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В течение двух месяцев со дня поступления указанного заявления уполномоченный орган проводит проверку и направляет заявителю решение об утверждении схемы расположения земельного участка (и прилагает данную схему) или об отказе в ее утверждении.

В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания для отказа.

Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, представленной заявителем, определены в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ - законом предусмотрено 17 оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка. Этот перечень может быть дополнен законом соответствующего субъекта РФ, принятым не позднее 01.01.2016 г. (п. 29, 32 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ).

После утверждения схемы расположения земельного участка проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Затем заинтересованное лицо проводит регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок самостоятельно (если его образование осуществляется на основании схемы расположения земельного участка) либо через уполномоченный орган (если земельный участок образован в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной схемой размещения земельного участка).

Если наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является обязательным для проведения аукциона, заявитель получает данные условия.

Далее гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в котором указывает цель использования такого участка и его кадастровый номер. Заявление может быть поданы лично, по почте либо через Интернет. После получения от гражданина всех вышеназванных документов уполномоченный орган проводит проверку и в срок не более чем два месяца принимает решение о проведении аукциона либо об отказе в его проведении.

Участок не может быть предметом аукциона, если:

•  его границы подлежат уточнению;
• на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
• в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
• в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
• в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;
• земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
• земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
• на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения на условиях сервитута или объекта, размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
• на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и их продажа является предметом другого аукциона либо они не продаются на этом аукционе одновременно с земельным участком;
• земельный участок изъят из оборота;
• земельный участок ограничен в обороте;
• земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;
• земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
• земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой России, государственной программой субъекта федерации или адресной инвестиционной программой;
• в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
• в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;
• земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;
• земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

В случае выявления хотя бы одного из вышеуказанных обстоятельств уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона.

 Проведение аукциона 

 Чаще всего аукцион является открытым по составу участников. Его организатором может быть уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

 Начальной ценой предмета аукциона может быть рыночная стоимость участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если государственная кадастровая оценка проводилась не позднее пяти лет назад.

Цена участка будет определена по результатам аукциона.

Если на участие в аукционе подана только одна заявка либо участником признано только одно лицо, цена участка будет равна начальной цене предмета аукциона, то есть рыночной или кадастровой стоимости земельного участка (ч. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной, но не более чем на 30% (ч. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ ).

 Время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона") устанавливает его организатор. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до его начала. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Кроме этого, на официальном сайте размещается проект договора купли-продажи земельного участка.

Для участия в аукционе заявителем представляются следующие документы:

• заявка на участие с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
• копия паспорта;
• документы, подтверждающие внесение задатка (договор о внесении задатка).

Предоставление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке (ч. 2 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ).

 Организатор аукциона не вправе требовать представления иных документов.

 Один заявитель может подать только одну заявку на участие в аукционе. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня его проведения. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления.

 Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор. Один экземпляр протокола передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

 Подведение итогов аукциона 

 Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор обязан возвратить задатки проигравшим лицам.

 Если на участие в аукционе по продаже земельного участка подана только одна заявка либо только один заявитель признан участником аукциона, аукцион считается несостоявшимся и продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу (ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 75).

 Уполномоченный орган в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляет победителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи. При этом внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

*****

Читайте также

Как оформить самозахват земли >>>

Закон Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК (ред. от 22.04.2016) "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" >>>