Жителей Севастополя предупреждают о жилищно-строительных мошенниках

Каждая история незаконно построенного дома начинается одинаково: мы не знали.

Аппарат уполномоченного по правам человека в Севастополе Павла Буцая непрерывно получает письма и жалобы от горожан, которые лишаются жилья вследствие его сноса по решению судов. Как правило, обращаются к уполномоченному граждане, которые купили «квартиры» в домах, построенных незаконно, или которые были вовлечены в мошеннические схемы с долевым строительством.

Как рассказал Павел Буцай в беседе с ForPost, к сожалению, так часто случается: гражданин на последние сбережения покупает объект недвижимости с заниженной ценой и не считает необходимым консультироваться со специалистами, в результате чего приобретается доля в доме, построенном на земле, предназначенной для ИЖС, или же не приобретается ровным счётом ничего.

«Необходимо отметить, что квартир в домах, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства, по закону не может быть в принципе», — отмечает Буцай.

Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение жилого дома не выше трёх этажей для проживания семьи на земельном участке с соответствующим видом использования.

Итак, самыми распространёнными являются следующие мошеннические схемы.

Недобросовестный застройщик берёт за основу только требование о жилом доме не выше трёх этажей и строит дом с видом разрешённого использования — ИЖС. В доме определяются доли в праве общей собственности — и фактически дом является многоквартирным. Важно отметить, что застройщик не беспокоится о дальнейшем комфортном проживании жильцов, в том числе о наличии школ, детских садов, учреждений здравоохранения и др.

В связи с заниженной стоимостью жилья люди покупают подобные доли и только потом погружаются во все нюансы такого проживания:

Ограничение электромощности

«Для индивидуального жилого дома возможно подключение электрической мощности до 15 кВт — этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10–15, которые могли там легко разместить недобросовестные застройщики», — отмечает Павел Буцай.

Регистрация

Кроме того, необходимо отметить, что при желании одного из собственников зарегистрировать по месту жительства своего родственника или иного третьего лица, необходимо будет получить согласие всех иных собственников.

Это только часть нюансов, с которыми можно столкнуться при покупке подобного жилья…

Снос

Важно отметить, что самым главным основанием для предотвращения таких сделок является вероятный снос указанных домов по решению суда.

Таких примеров в Севастополе в последнее время можно найти сразу несколько.

Выше трех этажей

Недобросовестный застройщик пренебрегает правилом о трёхэтажности индивидуального жилого дома. В результате на землях ИЖС возводятся полноценные с виду многоквартирные многоэтажки.

В первую очередь, помимо проблем с коммуникациями, регистрацией, благоустройством и оформлением права собственности, потенциальным покупателям таких объектов следует подумать о безопасности своей семьи и окружающих, отмечает Павел Юрьевич.

Недобросовестные застройщики в основном не следуют установленным законом требованиям для строительства МКД.

В случаях с построенными самовольными многоквартирными домами жильцы надеются на благосклонность властей и ввод в эксплуатацию их жилья, для многих единственного.

Однако, в частности на территории города Севастополя, в отношении самовольных многоквартирных домов, которые уже снесены или только подлежат сносу, имеются решения судов, на основании которых исполнительная власть имеет полное право на их исполнение в виде сноса.

«Напоминаем каждому севастопольцу: поощряя действия недобросовестных застройщиков покупкой „проблемного жилья”, вы обрекаете себя на потерю денег и времени», — говорит Буцай.

Во избежание потерянных сбережений и нервов, уполномоченный по правам человека в Севастополе напоминает о порядке действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:

ForPost, 28 июня 2023г.

Крымский эксперт по недвижимости объяснила, чем чревата покупка жилья по дешёвке

Покупка в Крыму так называемых «студий» или долей в частном доме чревата потерей и недвижимости, и уплаченных за нее денег. Подобные дома, выстроенные на землях ИЖС с признаками многоквартирности подлежат сносу.

Об этом в интервью ForPost заявила директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская, передает корреспондент «ПолитНавигатора».

Признаки многоквартирности

«Если земельный участок был выделен для строительства индивидуального жилого дома, для ведения садоводства, то значит таким должно быть и строение – жилой дом или садовый дом. Если человек, собственник этой земли, решил заработать себе денег, построив такой трехэтажный дом, где живут 8-20 семей с разными санузлами, кухнями, входами и подъездом, это, конечно, очевидные признаки многоквартирности. Приходят комиссии, которые выносят решения о сносе, они фиксируют признаки, и после долго и трудно проходят судами, чтобы доказать», – пояснила она.

Студия - не вариант

«Поэтому лично мы, как агентство, не торгуем такими «студиями», как принято называть эту недорогую недвижимость, стоимостью в 2,5 миллиона. Люди идут в неё, зная, что это многоквартирные признаки, и они очевидные, что там земля для другого. Идут из-за того, что такая цена, из-за того, что нет денег на отдельное жилье, есть у него выбор между коммунальной комнатой и этой студией, где все свое – унитаз, кухня, прочее. Пускай маленькая, но моя. Поэтому понимают они это, но до сих пор приходят к нам в офисы люди и говорят – я хочу купить студию такую за 2,5 миллиона, больше денег у меня нет, а хочу жить в отдельном. Сразу говорю – мы таким не торгуем. Но студии строятся дальше», – указала эксперт.

Характер «студии» виден по назначению земли и продаже «доли домовладения». Но легальные малометражки тоже стоят не дорого – крупные застройщики предусматривают такие квартиры-студии в цоколе многоэтажных домов.

«Они у них называются нежилые помещения типа апартаментов и стоят недорого. Это можно покупать, когда оно запроектировано правильно – в многоквартирном доме весь цокольный этаж, допустим, из этих студий состоит. Тут надо смотреть, если индивидуальный застройщик на своих шести сотках построил дом, где 8-20 квартир, это, конечно, нарушение», – указала Массальская.

Компенсации платит застройщик

В случае сноса такого дома компенсацию должен выплатить застройщик. Ни департамент, разрешивший ввод в эксплуатацию, ни нотариус, оформивший сделку, противозаконных действий не совершают – они оформляют индивидуальный жилой дом, а не многоквартирный.

«Остается ждать выплат от застройщика, от собственника земли, а дождаться или не дождаться – это второй вопрос. Законодательство предусматривает, что людям, которых сносят, должен выплачивать нарушитель, который так построил. А закон позволил это ввести в эксплуатацию, и никто ничего не нарушил. Собственник знал, что будет не индивидуальный дом, а многоквартирный, продавал доли, нотариус всё по закону оформил, доля так доля, никто не виноват», – подчеркнула директор риэлтерского агентства.

Документы не гарантируют

«Все документы, что вы попросите, не исключают того, что рано или поздно какой-то контролирующий орган не увидит в этом доме признаки многоквартирности и вынесет свои судебные решения. Вот чего можно ждать. Но можно и не ждать, этого может и не быть, если уж, как говорят, другого выхода нет и денег тоже.

Сегодня мы ничего не изменим и не добавим, это ситуация по всей России. У нас просто сейчас все очень ярко выражено, потому что мы молодая Россия. Мы начали по упрощенной системе это все вводить в эксплуатацию, не нарушая закона. И таких случаев проскочило очень много. Теперь наступает, когда это начинают рассматривать, высматривать, выносить решение комиссии, приезжать и выявлять.

Чтобы минимизировать риски, безусловно, если связывать с долями, то здесь надо привлекать таких экспертов, чтобы вам гарантировали, что если комиссия придёт, то не будет риска сноса», – заключила Массальская.

Политнавигатор, 28 июня 2023г.

*****

Читайте по теме:

В Крыму около двух тысяч объектов включены в перечень самовольных построек - сентябрь 2020г.

В Крыму и Севастополе хотят ввести временные правила упрощенного сноса самовольных построек - июнь 2022

Актуализированный перечень «проблемных» домов на территории города Севастополя на 20.03.2023

В 2022 году в долевое строительство в Севастополе вложились 3000 человек - июнь 2023