Проблемные участки в Севастополе. Что нельзя покупать в Севастополе. Конфискация земли в Севастополе. Суды. Отъем земель в Севастополе. На сегодняшний момент, согласно некоторым источникам, в судах Севастополя опротестовывается право собственности более чем на 4 тыс. земельных участков.
Как не купить проблемный объект?
Хочу поговорить об одной из важнейших на сегодняшний момент теме: конфискации земельных участков. Я крайне неравнодушно отношусь к этой теме и вижу в этом пример того, как бездушная государственная машина перемалывает массу ни в чем не повинных граждан, судеб.
С чего все это началось?
Началось это, как ни странно, при Украине. Дело в том, что основным бизнесом местных чиновников тогда был дерибан земли (слово жаргонное, но лучше всего иллюстрирует процесс). Нарезано на участки и затем различным способом распродано было практически все, вплоть до совсем непригодных площадок. Поэтому свободной земли сейчас в Севастополе нет вообще, она вся чья-то. Особенно в последние годы в дерибане отличилась администрация города в главе с господином Кунициным. По его распоряжениям были нарезаны уже совсем скандальные массивы на территории парков, лесничеств, военных частей, исторических зон Херсонеса и т.п. Еще тогда, при Украине, эти решения по земле опротестовывались прокуратурой, лежали в судах. Однако в Украине все это решалось просто – надо делиться. И все в итоге шло гладко.
После присоединения Крыма к России все эти вопросы были вновь подняты, начались суды. Проблема в том, что чиновники, когда разворовывали землю, достаточно оперативно ее распродавали самым обычным гражданам. И еще при Украине и затем в России собственниками этой земли стали рядовые люди. Иные купили ее уже из вторых-третьих рук.
Огромной ошибкой новой российской администрации города было то, что не было никакого запрета на переход права собственности на участки в этих «проблемных» зонах. В результате за эти три года участки были скуплены гражданами России (хотя и раньше собственников-россиян хватало). И документы на землю российские и зарегистрировано все по российскому законодательству, а вот сейчас многие узнают, что участок не их, а они являются скупщиками краденого.
Как же так?
Разве государство не должно вести контроль за такими вещами? Разве документ на право собственности, который оно выдает, не является гарантией собственности? Что же это тогда вообще? Почему государство допустило эту ситуацию? Почему не наложило запрет на проведение сделок в «проблемных» местах до окончания разбирательств, почему множество обычных граждан страдают от этой ситуации? Большая часть покупателей – иногородние, откуда они владеют ситуацией? Есть право собственности – купил. И почему в итоге страдают они, а не те, кто дерибанил эту землю? В общем, всяких «почему» очень много и ответов на них нет.
Могу еще добавить, что под суды местами попали и вполне законно отведенные земли. Так, например, урочище Ласпи полностью сейчас решили вернуть лесничеству, хотя там не вся земля отводилась администрацией города по распоряжениям, а есть и кооперативы, которые проходили все согласования по отводу земель, в том числе и с лесничеством.
Суды сейчас в полном разгаре. Где-то справедливость восторжествует, где-то нет. Меня лично поражает пассивность теперешних владельцев земли: объединяйтесь, нанимайте хороших юристов, добивайтесь решений в свою пользу! Прецеденты ведь есть. Не будьте «терпилами»!
Ведь шестой федеральный конституционный закон признал ВСЕ украинские права собственности в Крыму и Севастополе. Справедливо или несправедливо было нарезано – теперь уже прошлый вопрос. Иначе давайте, например, пересмотрим результаты приватизации госсобственности 90-х. Там тоже много-много интересного.
Нам же в этой непростой ситуации нужно понять, что можно и что нельзя сейчас покупать в Севастополе. Бояться и не покупать совсем ничего нет смысла – есть несколько правил, соблюдая которые, вы не попадете затем в судебные отношения с правительством города.
Каковы эти правила?
В сомнительные списки сразу добавляйте участки, которые:
Первое. Отведены по распоряжению администрации города (особенно за подписью Куницина). Участки, которые отводились городским советом (согласовывались депутатами), гораздо реже бывают проблемными.
Второе. Посмотрите, где находится участок. Если это явно парк, лес, сквер, то будьте осторожны. Откройте кадастровую карту Севастополя, посмотрите, какая вокруг участка зона. Бывает, сам участок значится как ИЖС или садовый, а его окружение – как лесничество или парк. Это признак того, что земля была нарезана в такой вот проблемной зоне.
Третье. Если участок примыкает к военным частям или находится рядом с ними, будьте осторожны. По законам РФ у военных частей должна быть зона отчуждения. В зависимости от типа части она может быть разной. Может и 20 метров, а может и 400. Сейчас это проблема для Севастополя, поскольку военных частей здесь много и существует уже масса старой и новой застройки в этих зонах. Как будет решаться этот вопрос в дальнейшем, я не знаю.
Четвертое. Не связывайтесь с участками, которые нарезаны на территориях, ранее принадлежавших военным. Те сейчас не сильно церемонятся с правами собственности граждан и частных компаний. Огородят, по их мнению, «свое», а вы идите доказывайте кому-то что-то, «машите своими бумажками», как тут выражались некоторые представители власти.
Пятое. Зоны Херсонеса. У Херсонеса по городу не только их территория раскопок вокруг Владимирского собора, но и масса земель по всему Большому Севастополю. Весь наш город – большое историческое наследие. Где-то под землей античные поселения, где-то усадьбы, где-то хоры и т.д. Земли у Херсонеса раньше было намного больше. Сейчас – меньше. По всей остальной «исчезнувшей» части, а это сотни гектар, есть и будут судебные разбирательства. Из тех, что больше всего на слуху – участки в районе ул. Челнокова, на мысе возле Омеги (ул. Андрея Первозванного) и т.д. Там давно уже стоят коттеджные поселки, а вот ведь, спохватились.
Шестое. Сельхозземли. Множество участков было нарезано на обычных сельхозполях – бывших виноградниках, садах. Например, на северной стороне, в Учкуевке, Любимовке мелкие нарезки на бывших лавандовых полях и виноградниках активно продают под застройку. Граждане, не ведитесь! На них нельзя строить! Продавцы рассказывают байки, что они вот-вот войдут в черту собственно населенного пункта Севастополя и поменяют целевое назначение. Эти байки рассказываются уже годами! Пусть сначала добьются этого, потом можно и поговорить. А сейчас – смотрите в кадастре целевое назначение земельных участков и делайте выводы.
Седьмое. Стометровые зоны на морском побережье. Были времена, когда нарезали и в 50-метровых зонах, это допускалось. Сейчас говорят о 100 метрах, но поскольку генплан Севастополя пока не принят, участки в стометровой зоне от моря находятся в зоне риска.
Еще проблема – по большинству этих потенциально конфискуемых участков до сих пор возможен переход права собственности, их можно купить и переоформить и сейчас.
Это продолжает усугублять ситуацию. И ведь это практически никак не проверить – нет никаких открытых данных, сайтов, где можно было бы проверить участок перед покупкой. Всякие там ЕГРН ничего не гарантируют. Только у нотариусов есть некие списки, по которым уже прошли суды (по ним регистрация уже не пройдет). Более того, сегодняшние хозяева, зная ситуацию, продают их заметно дешевле аналогов и люди ведутся на цены. У меня был не один случай, когда предупреждаешь клиента, а он тебе не верит и думает, что ты отговариваешь его от выгодной покупки, а сам «впариваешь» ему альтернативу по завышенной цене.
Если у вас нет желания разбираться во всех этих тонкостях, доверьтесь профессионалам. Правда, я могу сказать, что большинство агентств не заморачивается с «проблемностью» объекта, считает, что это не их вопросы. Есть собственность – торгуем. А что будет позже, не наша печаль.
Надо ли говорить, что вся эта ситуация отвращает множество людей от покупки чего бы то ни было в Крыму. Я ведь говорил сейчас только об участках, принадлежащим частным лицам. А ведь есть всякого рода участки под коммерцию, по некоторым из них тоже подобная ситуация. Это отвращает еще и инвесторов, представителей бизнеса, которые могли бы сюда зайти и работать.
Итог вышесказанного: покупать можно, но проверять обязательно.
Севастопольский риэлтор
*****
Читайте по теме:
У Севастополя нет земли для строительства нового жилья
Суды Севастополя рассмотрели 4 тысячи дел об изъятии земли в пользу правительства города
