Легализация (узаконивание) самовольных строений в Гурзуфе и Большой Ялте (Ай-Даниль, Никита, Симеиз, Алупка, Форос и др.). Право на застройку земельного участка реализовывается его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации. Это означает, что до того как приступить, наконец, к долгожданному строительству, Вас ждёт очень «увлекательная» бюрократическая процедура прохождения разрешительного процесса и получения соответствующей документации на строительство объекта.
Законом России «О регулировании градостроительной деятельности» предусмотрен следующий порядок возведения нового строения, согласно которому необходимо:
1. получить в компетентных органах исходные данные;
2. разработать проектную документацию и в отдельных случаях провести ее экспертизу;
3. утвердить проектную документацию;
4. задекларировать начало строительных работ, а в отдельных случаях – получить разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК);
5. принять построенное строение в эксплуатацию;
6. получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
7. зарегистрировать право собственности на возведенный объект.
Понятно, что срок это занимает довольно долгий, особенно в крупных городах, а законодательно установленные сроки на получение разрешительной документации на деле существенно расходятся. Вот только время не ждёт, и застройщики приступают к строительству не в соответствии, а вопреки. Т.е. действуют по такому плану: строить самовольно и впоследствии легализовать. Причём некоторые строят без разрешения по незнанию закона, но большинство именно из-за сложности предусмотренного порядка.
Проблема легализации самовольных построек не новая и возникла с того времени, когда гражданам и юридическим лицам разрешили иметь в собственности земельные участки и расположенные на них здания. Так что же следует понимать под «самовольным строительством»?
В соответствии с ч.1 ст.376 Гражданского кодекса России (далее ГКР) жилой дом, здание, сооружение, иное недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведён для этой цели, или без соответствующего документа, который даёт право выполнять строительные работы, или должным образом утверждённого проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Из данной нормы следует, что для признания объекта недвижимости самовольным строением, достаточно наличия одного из условий:
участок не был отведён для этой цели;
отсутствие соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы;
отсутствие утверждённого проекта;
существенные нарушения строительных норм и правил.
Кроме того, ч.3 ст.375 ГКР установлено, что право собственника на строительство осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и др. норм и правил, а также при условии использования земельного участка по целевому назначению.
Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на данную недвижимость: её невозможно зарегистрировать, совершать с ней сделки, поскольку сделки (купля-продажа, дарение, завещание) с самовольным строением будут считаться ничтожными.
Также, согласно ч. 2 ст. 331 ГКР право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Порядки узаконивания: судебный и упрощённый
Возможность узаконивания самовольного строения предусмотрена законодательно. Так, согласно ч. 3 ст. 376 ГКУ право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
Стоит отметить, что согласно ч. 5 ст. 376 ГКР по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает прав других лиц.
Таким образом, легализация самовольного строительства предусматривает обращение заинтересованного лица в суд с требованием признания права собственности на данный объект.
Судебный порядок
1) Если Вы не являетесь собственником или пользователем земельного участка, то первым шагом по легализации самовольно построенного объекта недвижимости будет оформление правового титула на участок под уже построенный объект.
2) Если же участок уже в собственности, однако, целевое назначение не позволяет использовать построенный объект, необходимо осуществить изменение целевого назначения земельного участка в соответствие установленным Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Крыма от 11.04.2002 г. № 502. Процедура изменения целевого назначения земельного участка довольно-таки сложный и медлительный процесс, который осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления согласно их полномочиям. Процедура изменения целевого назначения земельного участка зависит от его месторасположения. Если участок находится в границах населенного пункта, то процедура осуществляется на уровне сельского, поселкового или городского совета. Если земельный участок находится за чертой населенного пункта, то процедура происходит на уровне районной государственной администрации, что, как правило, усложняет весь процесс.
Основные этапы процедуры изменения целевого назначения земли:
1. Обращение с ходатайством (заявлением) собственника земельного участка в сельский, поселковый или городской совет, либо в районную государственную администрацию в зависимости от месторасположения участка.
2. Рассмотрение вышеперечисленными структурами ходатайства и одобрение либо же обоснованный отказ на изменение целевого назначения.
3. Подготовка проекта отвода земельного участка.
4. Согласование проекта отвода с районным (городским) органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства, архитектуры и охраны культурного наследия.
5. Землеустроительная экспертиза проекта отвода.
Рассмотрение местными советами или районной госадминистрацией проекта отвода земельного участка и принятие решения об изменении его целевого назначения.
Местные советы или районная государственная администрация рассматривает ходатайство с предоставленными документами и принимает решение. В случае отказа мотивирует невозможность изменения целевого назначения, а в случае согласия дает разрешение на подготовку проекта отвода.
Проект отвода земельного участка делается в случае изменения целевого назначения только части участка, если же меняется назначение всей площади, тогда пересогласовывается прежний проект отвода.
Проект отвода выполняют государственные или любые землеустроительные организации, имеющие лицензию на землеустроительные работы, по предоставлению заявления собственником участка.
После согласования либо же пересогласования с районным (городским) органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства, архитектуры и охраны культурного наследия проект отвода подлежит землеустроительной экспертизе, после чего он проходит согласование с местным советом или районной госадминистрацией.
После принятия положительного решения выдается государственный акт на право собственности на земельный участок. Согласно п. 12 данного Порядка решение сельского, поселкового, местного совета или соответствующего органа исполнительной власти является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу государственного акта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением. В случае отказа, собственник имеет право обжаловать его в судебном порядке.
3) В случае, если Вы являетесь собственником земельного участка (или же пользователем) и целевое назначение позволяет осуществлять строительство на нём, то необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольное строительство.
Перед этим обратиться в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля и оплатить штраф. ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Крыма относительно усиления ответственности и усовершенствовании государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности», вступивший в силу 19.01.2012г., закрепил обновлённую систему санкций за нарушения градостроительного законодательства и строительных норм и правил, существенно увеличил размер штрафных санкций. Например, штрафы за пользование построенной недвижимостью без принятия её надлежащим образом в эксплуатацию составит около 6000 – 13600 грн. для физ. лиц и 18000 – 900 000 грн. для юр. лиц. В зависимости от категории сложности объекта. Однако, физ. лица не несут ответственности в виде упомянутых штрафов за нарушения, совершённые до даты вступления Закона в силу (т.е. до 19.01.2012г.)
Также, для подтверждения факта самовольного строительства, для начала необходимо провести техническую инвентаризацию объекта. В соответствии с п. 1.4 Инструкции № 127 техническую инвентаризацию вновь построенных (реконструированных) и наличенствующих объектов выполняют за счет заказчиков бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). Необходимо получить и заключение архстройконтроля о том, что строительство проведено с соблюдением строительных норм и пригодно к эксплуатации.
Результатом проведения БТИ технической инвентаризации объекта самовольного строительства является получение техпаспорта с отметкой «самовольно построенные здания (части зданий)», плана земельного участка и оценочных актов «построено самовольно».
При судебной процедуре легализации объекта недвижимого имущества немаловажным вопросом является выбор ответчика по делу. Им может быть сельсовет, поселковый совет, горсовет либо районная администрация.
Высший хозяйственный суд высказывает мнение, что ответчиком по иску может быть орган, регистрирующий право собственности на недвижимое имущество, которым на сегодня является БТИ. В любом случае, при выборе ответчика по делу о легализации самовольно построенного объекта недвижимости важно учесть специфику местной судебной практики.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольно построенное имущество должны прилагаться такие документы:
- справка БТИ о проценте готовности объекта самовольного строительства, техпаспорт строения;
- техническое заключение проектной организации (специалиста, эксперта) относительно соответствия состояния объекта самовольного строительства государственным строительным нормам с отметкой процента готовности объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации, в которую должны быть включены генплан, архитектурно-планировочные, конструктивные решения;
- документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, а в случае, если заказчик (застройщик) не является собственником или пользователем земельного участка, также подаётся нотариально удостоверенное согласие собственника земельного участка на его застройку, а если участок находится в пользовании, – нотариально удостоверенные соглашения собственника и пользователя земельного участка на его застройку;
- заключения государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением природоохранных, санитарно-гигиенических, противопожарных требований;
- заключение Управления архитектуры и градостроительства исполкома местного совета относительно возможности сохранения (как противовес сноса) самовольно построенного объекта.
29-Март-2014
******
Требования к узакониванию самовольной постройки стали более строгими
14 июля 2015
Требования к узакониванию самовольной постройки стали более строгимиПравовой режим самовольной постройки претерпел изменения (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Так, уточнено понятие самовольной постройки.
Сегодня критериями признания постройки таковой являются возведение ее на земельном участке, не отведенном для этих целей либо создание постройки без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). К этому перечню добавлен еще один критерий: земельный участок не предоставлен гражданину в установленном порядке.
Введены также дополнительные требования к узакониванию самовольной постройки. Для того, чтобы легализовать строение, необходимо будет обеспечить одновременное выполнение следующих условий:
лицо, осуществившее постройку, должно иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нем постройки определенного типа;
постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и иным обязательным правилам;
сохранение постройки не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, органы местного самоуправления получили право инициировать снос самовольных построек, если они возведены на земельном участке, не предоставленном для этих целей и расположенном в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.
В течение семи дней с момента принятия решения о сносе самовольной постройки муниципальные власти должны уведомить о нем лицо, которое возвело такую постройку. При этом решение должно содержать срок для самостоятельного сноса постройки ее владельцем. Он не может превышать 12 месяцев (минимальный срок для выполнения этого требования не определен).
Если установить лицо, которое возвело самовольную постройку, не получилось, муниципальный орган в течение семи дней с момента принятия решения о ее сносе обязан:
опубликовать сообщение о планируемом сносе постройки на своем официальном сайте;
обеспечить его опубликование в официальном печатном СМИ;
разместить это сообщение на информационном стенде в границах земельного участка, на котором возведена постройка.
Снос постройки в случае, если ее владелец не установлен, может быть осуществлен не ранее чем по истечении двух месяцев со дня размещения соответствующего решения в Интернете.
Новые правила вступили в силу с 1 сентября 2015 года.
ГАРАНТ.РУ
*****
Читайте также
.
