В России вступил в силу важный закон о строительстве, реконструкции и оформлении частных домов. Отныне получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется. Оформлять проектную документацию на будущую постройку теперь не обязательно. Регистрация права собственности происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту согласования уведомления об окончании строительства.
При этом следует учесть, что новый порядок в Крыму имеет силу не в полной мере - читайте Порядок получения разрешения и декларации на строительство в Крыму>>>
С 4 августа 2018 года в России вступил в силу закон об изменении правил строительства и регистрации объектов на участках для ведения садоводства, дачного хозяйства, а также индивидуального жилищного строительства.
Новый федеральный закон от 03.08.2018 г. №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввёл уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов и значительно упростил порядок оформления в собственность недвижимости на вышеуказанных участках (см. ст.51.1 Градостроительного кодекса)
Теперь гражданам, которые начали возведение домов, коттеджей и дач после 4 августа 2018 года, не потребуется получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Правило распространяется на дома на участках, предназначенных для создания объекта ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов, садоводства, объединенных в законе одним общим названием – «объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС)».
Ограничения
Этот порядок распространяется на дома, предназначенное исключительно для проживания граждан, имеющие
- не более трех надземных этажей;
- не превышающие 20 метров в высоту;
- 500 кв. метров по площади.
Кроме того, такой индивидуальный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты, например квартиры.
Новые параметры применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность. Закону не придали обратную силу, а потому уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
То есть закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу, то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
Уведомление на строительство или реконструкцию дома
Согласно поправкам в Градостроительном кодексе, Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», теперь не нужно получать разрешение на строительство своего дома — достаточно уведомить администрацию о своих планах и получить от неё согласование.
Уведомление о готовящейся стройке объекта ИЖС направляется владельцем участка заказным письмом либо через портал госуслуг или через МФЦ в администрацию муниципального образования.
Приказом Минстроя РФ №591/пр от 19.09.2018 утверждены новые формы уведомлений, необходимые для строительства или реконструкции объекта ИЖС. Приказ вступил в силу с 8 октября 2018 года.
В уведомлении о строительстве объекта ИЖС указываются:
- Сведения о физическом лице, в случае если застройщиком является физическое лицо
- Сведения о юридическом лице, в случае если застройщиком является юридическое лицо
- Сведения о земельном участке
- Сведения об объекте капитального строительства
- Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке
В особых случаях к уведомлению необходимо приложить подтверждающие документы, а именно:
- документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
- заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
- описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если его строительство или реконструкция планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 статьи 51.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание.
Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства.
Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
- правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
В течение 7 дней с момента получения уведомления администрация должна сделать проверку, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка, его территориальной зоне и др.
Однако, если строительство или реконструкция объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция таких объекта индивидуального жилищного строительства, то срок предоставления Государственной услуги будет составлять не более 20 рабочих дней.
После этого владельцу участка направляется уведомление о соответствии либо несоответствии параметров объекта установленным параметрам строительства и допустимо ли размещать планируемый объект на земельном участке. Если данное уведомление в указанный срок получено не было, то строительство считается согласованным.
Согласование строительства дает право осуществлять его в течение 10 лет со дня направления в администрацию уведомления, — уточняют в Росреестре.
Уведомление об окончании строительства
По окончании строительства необходимо направить в местную администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности, технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером на основании заполненной застройщиком декларации). Уведомление должно быть оформлено по утвержденной форме Приказом Минстроя РФ №591/пр от 19.09.2018.
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней:
– если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
Если по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки – Росреестр в таком случае сам обязан запросить у администрации все необходимые бумаги.
NB
Законодатель дает отсрочку на оформление по новому порядку садовых домов до срока окончания "дачной амнистии" - 1 марта 2019 года, в этом случае для оформления дома достаточно предоставить технический план и декларацию, после указанной даты необходимо будет пройти весь указанный путь согласования, так как садовые дома и объекты ИЖС уравнены в статусе.
Резюме
Таким образом:
– получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется,
– оформлять проектную документацию на будущую постройку не обязательно (по желанию застройщика),
– регистрация собственности на дом происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства (уклониться от регистрации и сэкономить на налогах теперь не получится).
"Подводные камни" нового уведомительного порядка
Проблема в том, что Застройщик должен самостоятельно определить максимально возможные параметры разрешенного строительства, исходя из размеров своего земельного участка и градостроительных норм и самостоятельно выяснить не попадает ли его участок в какие-либо охранные зоны, которых существует очень много (территории исторических поселений, приаэродромнные территории, водоохранные зоны и т.д.), новая постройка должна соответствовать СНиПам, например расстояние отступа от забора, красных линий и дороги.
В случае нахождения земельного участка в какой-либо охранной зоне, необходимо предварительно согласовать строительство с некоторыми инстанциями. Например, в случае нахождения участка в архитектурно-планировочной зоне Крыма, необходимо согласовать строительство с Совмином РК. Только после получения данного согласования можно подавать Уведомление о планируемом строительстве, иначе будет отказ.
Если же Застройщик неправильно посчитал параметры будущего строительства и сдал уведомление с одними цифрами, а по факту строительства получились другие, то проблем не избежать. Так как после окончания строительства Администрация проверяет соответствие параметров указанных в первом уведомлении и параметров оконченного строительства, если есть хоть небольшое несоответствие - будет отказ в регистрации дома.
СК, 14 октября 2018г.
******
Читайте по теме:
С 21 мая строительство частного дома в Крыму можно производить на основе уведомления, но особым образом
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
С 4 августа 2018 года строить частные дома теперь можно без разрешения, но при определенных условиях
"Дачная амнистия" в Крыму продлена до 1 января 2020 года
