Градостроительные проблемы Ялты касаются всех и порождают нескончаемую череду конфликтов как между горожанами, так и между жителями и властью. Наш собеседник — градозащитник Анатолий Полуян.

— Уважаемый Анатолий Васильевич, каким вы, опытный строитель, видите себе будущее Ялты как города-курорта?

— Мировой урбанистический, градостроительный тренд последнего десятилетия — это превращение обычных городов в города-курорты!

Городами-курортами мечтают стать и Париж, и Амстердам, и Лондон, и даже Нью-Йорк.

В идеале — превратить в парки все элементы городской структуры: жилой район-парк; улица-парк; квартал-парк; площадь-парк; переулок-парк и т.д.

Например, в Париже вместо старого вокзала будут делать парк (и это в центре города!). В Амстердаме откапывают ранее засыпанные каналы и озеленяют их берега.

Парк — это прежде всего тотальное озеленение, это почти абсолютный запрет на вырубку зелёных насаждений, это отношение к каждому деревцу как к величайшей ценности.

Парк — это и курортный образ жизни, который, оказывается, полностью совместим с деловым ритмом мегаполисов. Так как на первый план выходит творческий подход к жизни и бизнесу, а для этого нужна располагающая к творчеству атмосфера. Вдруг оказалось, что грохочущая улица и высотные здания, стоящие окна в окна вплотную друг к другу, к творчеству не располагают.

Креативный класс, который движет вперёд мировую экономику, хочет, чтобы одновременно был и город, и курорт (и чтобы этим преимуществом можно было воспользоваться!). Таким передовым городом до недавнего времени и была Ялта.

Если для большинства городов мира желание стать городом-курортом — это их будущее, то для Ялты — это её прошлое.

Парадоксальная ситуация, но будущее Ялты — в её возврате к недавнему ещё прошлому, когда Ялта действительно была городом-курортом.

Вопреки мировому тренду Ялта движется в противоположном направлении, утрачивает свой курортный статус и превращается в громадный жилой район высокоплотной многоэтажной и даже высотной застройки.

— Как же горожанам определить — развивается их город или деградирует?

— Если город превращается в парк — значит, он развивается, если город превращается в жилой район массовой высотной и высокоплотной застройки — то город — деградирует. Это звучит непривычно и даже с трудом воспринимается — мы ведь уже привыкли за последние десятилетия, чтобы «больше и выше», чтобы «много и всего» и чтобы в одном месте, желательно у самого моря: домов, машин, людей. Но противоположный подход — это уже реалии общества информационного, общества постмодерна.

Такой подход не означает полного отказа от нового строительства, а означает установление жёстких рамок для застройки и постоянное тестирование на «парковость». Если стройка превращает данное место в условный парк, то это правильный подход, если стройка уничтожает парк, то это — деструкция (разрушение) города строительством, как определяет такую ситуацию московский профессор-урбанист Э. К. Трутнев. Понятно, что воплотить такой подход не просто и требует высокой квалификации властей, проектировщиков, застройщиков, а также активного участия жителей в формировании городского пространства.

Парк — это газоны, парк — это комфортный микроклимат, парк — это улицы и площади как места пребывания, а не только как места передвижения. ₽

Такой Ялта уже была в советское время, пока после 1991 года не началась массовая сплошная застройка и уничтожение Ялты как города-курорта.

Ялта может быть привлекательна для туристов только как город-курорт, а не как город массовой многоэтажной застройки. Такое «убожество» туристы ежедневно видят и у себя дома -- хоть в Москве, хоть в Питере, хоть в Новосибирске. Вряд ли отдыхающие едут в Крым для того, чтобы опять оказаться в Южном или Северном Бутово.

— А какова должна быть стратегия пространственного развития Ялты?

— Главная идея — не новое строительство, не экстенсивная застройка, а щадящая реконструкция и капитальный ремонт.

Территория Ялты как города-курорта исчерпана. Градостроительную ёмкость городской территории определяет не только наличие свободных участков (то есть возможность заполнения «городской ткани» новыми объёмами), но и возможности городского транспортного каркаса (то есть пропускная способность улиц). А она в Ялте уже израсходована. Об этом говорят прежде всего забитые автомобилями узкие улочки, которые невозможно расширить или создать новые. Это в Москве можно проложить новые магистрали, построить метро — там площади и рельеф позволяют.

В Ялте таких возможностей нет. Старинные кривые улочки являются важнейшим естественным жёстким ограничителем для дальнейшей многоэтажной застройки города как мощнейшего генератора автомобильных потоков.

Выход только один — прекращение многоэтажной застройки города, иначе его ожидает полный транспортный коллапс и невозможность функционирования.

Если продолжать многоэтажное массовое строительство, то никогда не прекратится замкнутый круговорот: жильё — привлечение новых жителей — большая нагрузка на социальную и инженерную инфраструктуру (нужны новые детские садики, школы, больницы и т.д.). И так будет до тех пор, пока курорт не будет уничтожен окончательно.

Если не прекратить приток населения из-за многоэтажного строительства, то не решить никаких других вопросов. И даже проблему чистого моря.

Для исторических кварталов, прилегающих к набережной, актуальным является восстановление образа, атмосферы и ауры приморского средиземноморского городка со старинными домами и уютными улочками.

Однако и здесь «втыкают» высотки, разрушающие историческую часть города, заслоняющие видовые перспективы на море, на горы, на знаковые городские объекты и достопримечательности и «запечатывающие» проветривание улиц с моря.

Старая дореволюционная застройка не воспринимается как ценность, а воспринимается как объект для разрушения и сноса.

«Застроечный зуд» не даёт покоя уже нескольким поколениям ялтинских градоначальников, начиная с начала 90-х годов 20 века. Главное проявление такого подхода — это желание застроить любой «свободный» участок земли: парк, сквер или даже пляж.

— Главное конкурентное преимущество Ялты — это её природа и уникальные ландшафты. А можем ли мы реально соперничать с Турцией и Египтом на рынке туристических и курортных услуг?

— Конкурировать с ними по ценам гостиниц практически невозможно. В Крыму продолжительность коммерческого курортного сезона всего лишь 100 дней, в Турции — 180 дней, а Египет практически круглогодичный — 365 дней в году. То есть гостиничный бизнес получает в Крыму прибыль всего лишь 100 дней в году.

При таком коротком сезоне у нас нереально достичь соответствующего уровня сервиса при тех же затратах, что в Турции с Египтом.

Из материальных конкурентных преимуществ остаются только географическая близость, которая нивелируется более низкими ценами на авиабилеты в Турцию и Египет.

Так вот, продолжение стратегии массовой многоэтажной застройки, юридически закреплённой и в генплане, приведёт к окончательному уничтожению фактически единственного на сегодняшний день конкурентного преимущества — это его уникальной природы и ландшафтов, особенно и прежде всего прибрежной полосы.

Учитывая чрезвычайную ранимость природы и уязвимость прибрежных ландшафтов ЮБК, застройка должна вестись с особой осторожностью. Должен действовать врачебный принцип — «не навреди»! То есть любой объект, который может нанести вред природе и ландшафту, должен быть запрещён к строительству.

— Недавно создана комиссия по корректировке нового генплана Ялты…

— Его надо срочно перерабатывать. Ялта фактически отказалась от статуса города-курорта ещё в 90-е годы, когда на побережье началась массовая, неконтролируемая застройка.

А юридически окончательный отказ от статуса города-курорта был закреплён уже в новом генплане города, принятом в 2018 году.

За счёт уплотнения, вырубки зелёных насаждений и повышения этажности предусмотрено строительство ещё трёх миллионов квадратных метров только жилья!

Это при том, что за все предыдущие 180 лет истории Ялты было построено тоже около трёх миллионов квадратных метров.

А кроме жилья предусмотрено строительство коммерческих зданий — гостиниц, пансионатов, офисов, объектов торговли и прочих.

Последствия такого варварского подхода к застройке для города будут катастрофические. Все эти планы ставят жирный крест на будущем Ялты как на курорте.

Всё происходящее нельзя назвать иначе как градостроительное сумасшествие.

— Принципом застройки приморских, тем более курортных городов, является ярусность. Что вы думаете об этом?

— Да, это аксиома. Это когда чем ближе дома к морю, тем они ниже по высоте, чтобы не заслонять виды на море всему городу. И чтобы с моря был виден город и его достопримечательности, а с набережной — горы и окружающий ландшафт. Так осуществляется и проветривание улиц от выхлопных газов, чтобы не стояли дома стеной и не «запечатывали» улицы города от ветра с моря.

Инструментом такого подхода является высотное зонирование, которое определяет в документах территориального планирования зоны с различной этажностью и высотой, в зависимости от близости к морю и от ландшафта.

В Ялте всё происходит с точностью до наоборот — вблизи берега строят дома аж под 20 этажей (можно посмотреть в Приморском парке и рядом), а вдали от берега стоят старые дома высотой три-четыре этажа. Вред такого подхода очевиден.

Катастрофически уменьшаются общественные пространства. Скоро ялтинцы, выйдя из подъезда, будут попадать на чью-то частную территорию. Как следствие — весь город опоясан заборами. Проницаемость города для жителей снижается, а это является важнейшим показателем качества комфортного города.

Необходимо отменить все планируемые градостроительными документами изъятия территорий общего пользования в частную собственность или аренду под застройку.

— Может ли помочь в этом общественный градостроительный совет?

— Давно не работают аргументы, что профессионалы-архитекторы лучше знают. Извините — кто платит деньги, тот и заказывает музыку. И весь профессионализм зодчих направляется не на защиту городской среды, а на оправдание «хотений» застройщика. А желания у коммерсантов простые — больше квадратных метров с каждого клочка земли и соответственно больше прибыли в свой карман и, естественно, чтобы никаких обременений — социальных, инженерных и денежных.

Реальный инструмент защиты города от агрессивных девелоперов — это общественный градостроительный совет. Такие советы действуют во многих городах страны. Практика большая. Надо только перенять опыт.

Закрытость информации о предстоящем и осуществляющемся строительстве в Ялте принимает совершенно гротескные формы. Зачастую площадка строительства огораживается такими высокими и плотными, без единой щели заборами, что увидеть, что же происходит за забором невозможно. В этом плане Ялта опять идёт вразрез с мировой тенденцией открытости застройщика местным жителям.

А, например, в США в целях укрепления доверия между жителями и застройщиком, в ограждениях специально устраиваются смотровые окна из прозрачного пластика, чтобы каждый мог подойти и увидеть, что там происходит: не вырубаются ли деревья, не выливается ли грязь. Над такими окнами вывешивают надпись-приглашение: «Посмотри, как мы работаем!».

— А стоит ли вводить плату за право застройки?

— Надежда только на централизованное финансирование бесполезна. Нужно немедленно привлекать денежные средства путём обременения разрешений на строительство, платы за право застройки. Москва для этого яркий пример, когда застройщик коммерческого жилья зачастую фактически платит двойную цену. Почему в Ялте, в которой цена выставляемых на продажу квартир равна ценам московским, почему у нас нет таких обременений?

Нужно пересмотреть все разрешения на строительство, инвестсоглашения и начатые объекты с целью обременения обязательствами на инфраструктуру в размере 30% рыночной стоимости всех квартир на момент выдачи разрешения.

Стоимость квадратного метра в Ялте не может быть низкой, иначе это будет фактором привлечения дополнительного населения в итак перегруженный город. Высокая стоимость жилья — рыночный ограничитель притока населения на ЮБК.

Чтобы снизить цены, надо много строить, а много строить негде и нельзя, чтобы сохранить курортный статус города. Вот такая арифметика.

Как застройщики «грабят» ялтинцев

Хочу ещё рассказать о том, как застройщики «грабят» ялтинцев. Термин «ограбление» взят в кавычки, потому что деньги у ялтинцев изымаются косвенно, путём проведения негодной градостроительной политики, приводящей к обесцениванию имеющегося в собственности горожан жилья и ухудшению качества проживания в нём.

1. Во-первых, увеличивается предложение на рынке жилья, а это давит на цены. Но этот фактор не главный, так как коммерческое жильё в основном относится к более высокому сегменту рынка.
2. Во-вторых, такая застройка ведёт к деградации городской среды, что обесценивает и квартиры, и снижает комфорт проживания.
3. В-третьих, увеличивается нагрузка на инженерные сети и социально-бытовую инфраструктуру без всякой компенсации городу. Это особый ялтинский стиль застройки. Даже Глава Республики Крым Аксёнов С. В. заявил, что от застройки Приморского парка город ничего не получил.
4. В-четвёртых, так как высотная коммерческая застройка, как правило, ведётся вблизи моря, то существенно ухудшаются видовые характеристики части ранее построенных квартир (снижение цены может достигать 30 процентов стоимости!).

— Что надо сделать для решения транспортных проблем?

— Надо честно признать, что проблема бесконечных автомобильных пробок в Ялте удовлетворительного решения не имеет. Этот факт косвенно признают и разработчики генплана в пояснительной записке и предлагают даже такие экзотические решения, как канатные дороги.

С вводом в строй трассы Таврида ситуация только ухудшится: ещё больше автомобилей смогут быстрее и легче добраться до узких улочек Ялты.

Самые изощрённые изменения схем движения не дадут эффекта больше, чем на 10%. Ёмкость узких улочек Ялты изменить невозможно. Любые развязки на шоссе, помогая транзитному движению, только облегчат доступ автомобилей в город, и в Ялте станет ещё хуже.

Задача в сфере транспорта стоит — как не допустить полного транспортного коллапса в Ялте.

Выхода из ситуации два: организационный и градостроительный.

1. Организационный — ограничение доступа автомобилей в город и платная парковка, как это сделано в Москве. Но там есть альтернатива — метро. В Ялте альтернативы нет.
2. Градостроительный выход — запрет многоэтажного жилищного и коммерческого строительства, как главнейших факторов увеличения числа автомобилей в городе.

Перехватывающие парковки должного эффекта не дают. Даже в Москве, где можно пересесть на метро, такие парковки себя не оправдали.

— Каким должно быть благоустройство — любимый конёк всех мэров городов России?

— С помощью благоустройства оправдывается любая варварская многоэтажная застройка. Я ни в коем случае не против такого благоустройства как инструмента создания комфортной городской среды. Но о каком комфорте может идти речь, когда сначала, например, вырубается Приморский парк, затем ставятся высотные многоэтажки, несомасштабные не только человеку, но даже и окружающему ландшафту, а потом кладётся плитка и ставятся качельки, как утешение за угробленную природу.

Рядом с такими домами-монстрами просто неуютно находиться. Давление громадного объёма ощущается просто физически и никакое, даже самое дорогое благоустройство уже не поможет. Городская среда — это гармоничное сочетание невысоких зданий и благоустройства вокруг них. Комфортная среда — это ещё и человеческий масштаб застройки, а не дома-циклопы.

К теме же благоустройства относится и желание властей покрыть бетоном и плиткой любую поверхность, будь-то в парке, сквере или во дворе жилого дома. Такой подход чреват большим вредом как для зелёных насаждений, для которых закрывается доступная площадь водосбора, так и для микроклимата скверов и парков — бетонная поверхность нагревается и отдаёт тепло, нарушается прохлада зелёных зон.

Этот прямолинейный подход — «забетонить» всё подряд — не оправдан и функционально, и экономически. Покрывать плиткой или бетоном надо только дорожки с интенсивным движением, а на второстепенных делать более щадящие, водопроницаемые и более дешёвые покрытия.

— Недавно главный архитектор Крыма Ирина Соловьёва заявила, что решено отказаться от застройки Ялты и Алушты (исключение будет сделано лишь для возведения санаторно-курортной инфраструктуры и реновации кварталов ветхого жилья).

— Очень хорошая новость: наконец-то ростки здравого смысла начали пробиваться в сознании властей Крыма.

Но в заявлении Соловьёвой есть и тревожные моменты.

Во-первых, запрещается строительство только жилья, хотя и многоэтажного.
При таком подходе застройку высотными домами, например, Приморского парка можно смело продолжать. Ведь строго юридически жилья там нет, а строят апартаменты, которые к жилью не относятся (см. заявление Кабанова).

Во-вторых, согласно новому генплану Ялты, против которого до сих пор продолжаются судебные разбирательства, в рекреационных зонах процент застройки практически равен проценту застройки жилых районов. То есть фактически можно продолжать высотную застройку побережья, только квартиры будут называться апартаментами (причём в таких случаях не нужны такие придомовые территории, как для жилых домов).

В-третьих, волшебное слово РЕНОВАЦИЯ. На выставке АрхМосква-2015 был главный архитектор Амстердама и показывал фотографии осуществляющейся реновации города — высотность районов понизилась с 9–12-ти этажей до 2–3-х. Гость тактично объяснял про гуманизацию городской среды.

А у нас есть сугубо ялтинские изобретения для превышения допустимой этажности, когда к разрешённым этажам добавляются цокольный, аттиковый и мансардный. Ограничения должны быть более жёсткими не только по этажам, но и по высоте — не более, например, 9–10-ти метров в исторической части Ялты.

Поэтому новому мэру хотелось бы пожелать восстановить статус Ялты как города-курорта, утраченный в последние годы.

Ялтинское информагентство, 28 ноября 2019г.

*****

Читайте по теме:

Новая схема расселения в Крыму - что ждет Ялту в жилищном строительстве?

Градсовет Крыма и Горсовет Ялты утвердили правила землепользования и застройки города

В Ялте приостановлено выделение земли под строительство коммерческого жилья

В Ялте приступили к работе над корректировкой Генерального плана

В Ялте планируется создать реестр долгостроев  

В Ялте, как в особой архитектурно-планировочной зоне, строительство может быть осуществлено только с согласия главы Крыма

До конца 2019 года введут ограничения по застройке южного берега Крыма 

Ялта приступает к разработке проектов для привлечения инвестиций, жилая застройка будет ограничена

В Ялте приняли генплан и стратегию развития, нацеленные на превращение региона во Всероссийскую здравницу

<p">Стратегия или Генеральный план - что важнее?

В Ялте приступили к работе над корректировкой Генерального плана

Въезд автомобилей в приморские города Крыма предлагают ограничить, как в советское время

В правила застройки Ялты внесены положения, ограничивающие высотность зданий

Ад застройки: есть ли у Крыма другое будущее?

Высотные амбиции: сколько хочет и может строить Крым