Картина большинства российских городов – уродливые высотки в окружении красивых исторических зданий. Или огромные "муравейники" с ограниченным количеством парковочных мест, детских и спортивных площадок. Не говоря уже о подъездных путях и парках. Потому что обычная задача застройщика – на минимальной площади построить максимальное количество метров. Севастополь в этом плане не исключение.
В последние годы точечную застройку исторической части города в целом удалось остановить, при строительстве домов в спальных районах от застройщиков требуют соблюдать градостроительные нормативы. Однако сегодня у города другая проблема - строительство многоквартирных домов на землях под индивидуальный частный дом. Почему власти не могут остановить строителей, разбирался корреспондент РИА Новости Крым.
Метры под расписку
Севастопольские застройщики переживают не лучшие времена: после 2014 года город серьезно ограничил выделение земли местным строителям. С другой стороны, полученных во времена Украины участков им хватит на годы вперед. Что ждет севастопольский рынок первичного жилья, выяснял корреспондент РИА Новости Крым.
По оценкам экспертов, сейчас в Севастополе строится около 60 таких домов. В каждом здании может быть от 20 до 100 квартир. Много таких домов на улицах генерала Мельника, Героев Бреста, Восточной, Кокчетавской. Активное строительство таких домов связано с несовершенством российского законодательства и высокой доходностью от продажи квартир.
Застройщик покупает земельный участок под индивидуальное жилое строительство. Согласно законодательству, для начала работ ему требуется только направить уведомление в департамент архитектуры и градостроительства. Однако подготовка полного пакета проектной документации, результаты экспертизы, оплата труда архитекторов и инженеров – удел застройщиков, работающих легально.
"Поэтому и получается, что себестоимость жилья в 2-3 раза ниже, чем в добропорядочных строительных компаниях. Соответственно, и цену покупателям нелегалы могут предложить значительно ниже, чем на первичном рынке", - рассказал РИА Новости Крым эксперт, знакомый с ситуацией в отрасли.
С другой стороны, и продать такое жилье сложнее. По законам, квартиры в таких домах продавать нельзя, поэтому подчас продавцы предлагают "мутные" схемы покупки.
Корреспондент РИА Новости Крым нашел несколько объявлений о продаже квартир по улице генерала Мельника на сайтах по продаже недвижимости, но попытки дозвониться до продавцов успехом не увенчались.
"Существуют различные юридические схемы реализации таких квартир. Оформляют предварительный договор купли-продажи, где написано что застройщик взял от будущего покупателя определенную сумму – 100 тыс рублей или миллион, и обязательство составить основной договор в такой-то срок и по такой-то цене. Речь, конечно, идет о доле дома, хотя часто пишут и квартира", - сказала РИА Новости Крым директор агентства недвижимости Наталья Массальская. Еще один вариант – взять деньги в долг под "расписку" с условием возврата квадратными метрами в доме. "Я не рекомендую людям покупать такое жилье", - подчеркнула Массальская.
Впрочем, клиенты на такие условия все же находятся. По словам эксперта, у таких квартир низкая цена. Стоимость квадратного метра варьируется от 40 до 50 тыс рублей, что примерно на треть ниже средних цен в законных новостройках.
"Мы заключили договор займа. Компания якобы брала у нас деньги в долг, а отдать должна была квадратными метрами. Мы понимали рискованность сделки, но цена квартиры была очень привлекательна", - на условиях анонимности рассказала РИА Новости Крым семья, которой пришлось заселиться в недострой на улице Аргонавтов. Что будет с этим домом, пока не ясно.
Наказать нельзя простить
Привлечь таких мошенников к ответственности довольно непросто. Для этого нужно доказать, что строится не ИЖС, а многоквартирный дом. "А говорят они примерно следующее: ну, я строю большой дом на частном участке, какие ко мне вопросы? Может, я хочу поселить туда всех своих родственников", - сказал РИА Новости Крым знакомый с ситуацией эксперт.
А потом это становится проблемой обманутых дольщиков, которые устраивают пикеты с требованием к властям ввести дом в эксплуатацию.
"Многие дольщики изначально знают, во что "вступают". Но аргументация простая – 40 тыс рублей за кв м против 70 тыс рублей в легальных домах", - отметил собеседник.
Как РИА Новости Крым рассказали в пресс-службе департамента городского хозяйства, специалисты ведомства отслеживают такие дома по сообщениям граждан и в интернете. После этого сотрудники выезжают на место строительства.
"В процессе рейдового осмотра проводится визуальный осмотр территории, обмер границ земельного участка, определение местоположения (координат), фото- и видеофиксация, запрос сведений в информационных базах и архивах. При выявлении признаков нарушений земельного законодательства, в частности, размещения объектов капитального строительства с признаками многоквартирности на земельных участках с целевым назначением ИЖС, материалы направляются в Севреестр для принятия мер в рамках компетенции и в суд", - сказано в сообщении.
Признаки многоквартирности увидеть легко – множество дверей, балконов, небольших одинаковых помещений. Часто, чтобы их замаскировать, перегородки между квартирами устанавливают в самый последний момент.
Чиновники приняли решение проверить в Севастополе более 300 объектов, обладающих признаками самовольных построек. В настоящее время в работе находится 30 актов рейдовых осмотров. "В департаменте городского хозяйства имеются сведения в отношении 26 домов с признаками многоквартирности, построенными на землях ИЖС", - отметили в ведомстве. В отношении объектов самовольного строительства в суд направлено 22 исковых заявления.
В России уже наработана практика снова таких домов по решению суда, причем за счет застройщика. В Севастополе пока ни один такой дом не снесен. Однако эксперты уверены, что это вопрос времени.
"Железная" возможность привлечь таких застройщиков к уголовной ответственности – установить факт получения денег за квартиру или долю. Но доказать мошенничество, благодаря витиеватым договорам, проблематично. Когда же люди получают нелегальный дом с целым ворохом проблем, от подключения к электроэнергии, газу и воде до прав собственности, застройщики, как правило, исчезают.
"В основном строительством таких домов в Севастополе занимаются заезжие гости", - подчеркнул эксперт.
РИА Новости Крым, 13 января 2021г.
*****
Справка СК
В связи с изменениями в федеральном законодательстве 1 июля 2019г. правительством Севастополя принято постановление, которое регламентировало порядок принятия решения о сносе самовольно возведённой недвижимости, на основании которого стало проще узаконить самострои.
В декабре 2019г. прокуратура выявила 73 самовольных многоэтажки в Севастополе.
В 2020г. был утвержден Список севастопольских жилых домов, которые подлежали «легализации» и официальному введению в эксплуатацию. В августе этого же года была создана специальная комиссия для системной легализации украинских долгостроев.
По состоянию на январь 2020г. в Севастополе на землях ИЖС строилось 60 многоэтажных домов. В каждом здании может быть от 20 до 100 квартир. Много таких домов на улицах генерала Мельника, Героев Бреста, Восточной, Кокчетавской.
*****
Читайте по теме:
В Севастополе на земле для огородов и дач строят многоквартирные дома - ноябрь 2017
Борьба прокуратуры Севастополя с незаконной застройкой города продолжается - ноябрь 2018
В Севастополе стало возможным узаконивание самостроя при определенных условиях - июль 2019
Власти Севастополя проверят более 70 строек с признаками нарушения закона - сентябрь 2019
Прокуратура выявила 73 самовольных многоэтажки в Севастополе - декабрь 2019
В Севастополе не могут остановить строительство многоквартирных домов на землях ИЖС - январь 2020
Список легализуемых проблемных домов в Севастополе пополняться не будет - декабрь 2020
В Севастополе продолжают строить многоэтажки без Генплана и ПЗЗ - январь 2021
В Севастополе снесут три незаконные постройки, одна из них - асфальтобетонный завод - апрель 2021
В Севастополе продолжают расти незаконные высотки на землях ИЖС - апрель 2021
