Долевое строительство растворится в банке

С 1 июля 2018 года в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступает целый ряд ужесточающих требований для застройщиков, работающих на рынке долевого строительства, и начнется переход на банковское сопровождение компаний-застройщиков.

«Необходимо, чтобы система была готова к переходу на банковское сопровождение к поставленному сроку. Наша с вами общая задача – навести порядок в отрасли и не допустить появление новых обманутых дольщиков. Система должна работать как часы, любая бюрократическая или техническая задержка может привести к разрыву финансирования застройщика. А задача банков – контролировать целевое использование средств, которые граждане вкладывают в строительство», - подчеркнул замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Как ранее заявлял Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень, для обеспечения финансовой устойчивости отрасли и сохранения социальной стабильности необходимо изменение модели финансирования: отказ от прямого привлечения средств граждан застройщиками и замещение этих средств проектным финансированием в срок до 2020 года.

По поручению Президента России такая дорожная карта утверждена Правительством в декабре 2017 года. В настоящее время Минстроем России, депутатами Госдумы, а также банковским сообществом и экспертами рынка проводится обсуждение поэтапного перехода на банковское сопровождение.

Минстрой России, 11 мая 2018г.

******

Справка СК

С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам жилья в рамках долевого строительства:

1) Чтобы начать строительство застройщик обязан иметь на счету 10% проектной стоимости объекта.

2) Опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов должен составлять не менее 3-х лет.

3) Правило «Один застройщик — одно разрешение на строительство». Строительство дома должно осуществлять и вести только одно юридическое лицо.

4) Застройщик лишается права привлекать всевозможные займы и другие механизмы финансирования, кроме как целевой кредит на проект.

5) Осуществление финансирования строительства требуется вести через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке.

******

Из истории вопроса:

Долевое строительство на пороге исчезновения?

28 апреля 2014г.

Не так давно Минстрой высказал предложение о том, что российским строителям нужно запретить брать с участников долевого строительства более 10% от суммы приобретаемых квартир. Это значит, что основную долю материальных средств на постройку нового жилья застройщик должен будет брать либо в банке, либо из собственного кармана.

Альтернативой долевого строительства станет некое бронирование квартир с внесением задатка в 10% от стоимости. Внося эти деньги, покупатель как бы изъявляет всю серьезность своих намерений на покупку, но не становится полноправным обладателем жилплощади. Однако, по мнению Минстроя, эти 10% должны поступать не в руки застройщика, а на счет в банк, который обязан следить за тем, чтобы все поступившие средства тратились по назначению.

Скидок не будет

Многие специалисты считают, что если это предложение все-таки узаконят, то долевое строительство полностью исчезнет.

Сегодня в случае покупки квартиры в строящемся доме дольщик инвестирует деньги под относительно низкий процент и без залога. Такие инвестиции весьма рискованны, даже невзирая на некоторые гарантии, предоставляемые ФЗ-214. Но, несмотря на высокую степень риска, дольщики продолжают покупать объекты, так как скидка на них составляет около 20-25%.

В случае же одобрения проекта застройщикам придется искать инвестиции на других условиях, и, следовательно, никакого дисконта дольщикам ждать не придется.

Между тем, Минстрой уверен, что именно так можно максимально минимизировать риски граждан. Так как к сегодняшнему моменту насчитывается примерно 80 тыс. обманутых дольщиков, а сумма долга застройщиков достигает 40 млрд рублей.

По мнению Андрея Окулова, специалиста по жилой и коммерческой недвижимости ГК «Новосёл», предложенная ведомством схема является правильной и вполне обоснованной. Однако есть и обратная сторона медали: если застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков, а будут занимать их у банков и других финансовых институтов, то это может уменьшить количество участников рынка, увеличить стоимость строительства, что, в конечном итоге, отразится на удорожании стоимости квадратного метра.

Долевое строительство вместо вексельной схемы

Возвращаясь к истории, заметим, что долевое строительство, как официальный вид предпринимательства, появился в 2004 году. До него действовала преимущественно вексельная система. По словам Андрея Окулова, именно эта система как нельзя лучше подходила для того, чтобы обманывать дольщиков. Принцип ее таков: вы приобретаете ценную бумагу, даете в долг застройщику и принимаете на себя все предпринимательские рис-ки. При этом все предварительные договоры, в том числе и с расчетом векселем, не предполагают конкретный объект, сроки, стоимость и не соответствуют требованиям ФЗ-214. Купив вексель, вы приобретаете гарант на возвращение денег, а не квартиру. Если объект будет построен, вам могут просто вернуть деньги, которые за это время успевает обесценить инфляция. В этой ситуации в «плюсе» остается только застройщик, который на совершенно законных основаниях может продать готовый объект по цене, значительно превышающей ту, что была заявлена на начальном этапе строительства. В худшем случае — компания может просто испариться с вашими деньгами.

Гарантии застройщиков

1 января 2014 года в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» была внесена поправка, которая обязала застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. То есть, помимо гарантий договора долевого участия, появляется еще и страховая ответственность. С этим нововведением дольщик получает единственный гарантированный и безопасный вариант покупки на рынке первичной недвижимости.

Самый распространенный вариант страхования — это вступление в Общество взаимного страхования, которое схоже с агентством по страхованию вкладов, успевшим доказать свою эффективность.

В этом Обществе капитал формируется за счет страховых взносов участников, и при наступлении форс-мажорных обстоятельств деньги возвращаются в полном объеме. Но и здесь есть минус — все страховые взносы могут лечь на конечного покупателя в виде удорожания квадратного метра.

Насколько это удобно?

Теперь обратимся к тому, какие перспективы открывает проект Минстроя для банков, так как именно им предназначается роль основных инвесторов при строительстве.

— Средства, которые покупатель инвестирует на начальных стадиях строительства, капитализируются сегодня пропорционально росту стоимости квадратного метра. Если поправки в закон примут, внесенный задаток в размере 10% будет зафиксирован, а оставшиеся 90% придется «складывать в кубышку», содержимое которой будет «съедать» инфляция, — рассказывает Екатерина Никитина, начальник Управления по работе с корпоративными клиентами банка «Кольцо Урала».

Давайте посмотрим на ситуацию глазами застройщика. Предположим, смета на строительство одного дома составляет 300 млн рублей. От дольщиков застройщик получит 10%, т.е. 30 млн рублей. Остаток в размере 270 млн рублей ему необходимо брать либо из собственного кармана, либо в банке. Хорошо, если застройщик — крупная строительная компания, которая может извлекать из оборота необходимый объем средств для реализации проекта.

Если же речь идет о небольшой строительной компании, оформившей на торгах права на земельный участок под строительство жилья, то у любой кредитной организации возникнет ряд вопросов: откуда компания будет брать деньги на погашение долга и, собственно, какая эффективность строительного проекта будет заложена в бизнес-план?

Банки, работающие с застройщиками, осуществляют контроль над строительными проектами, финансовыми потоками застройщика и генподрядчика с целью оперативного мониторинга ситуации. Они принимают на себя не только кредитный риск, но и коммерческий в том случае, когда клиент-застройщик начинает использовать привлеченные деньги не по назначению.

Екатерина Никитина отмечает, что совсем недавно в ФЗ-214 были внесены поправки, которые требуют от застройщика предоставления банковской гарантии или страховки на стоимость всего объекта, что привело к невозможности работать по договорам долевого участия, так как такие риски не готовы на себя принимать ни страховые, ни кредитные учреждения.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать один вывод: необходим комплексный подход к данному вопросу, который должен учитывать интересы как застройщика и покупателя, так и банков.

На вопрос о дальнейшем развитии сложившейся ситуации Андрей Окулов настоятельно рекомендует не торопить события. Как говорится, «поживем — увидим».

источник

******

Читайте по теме:

В Крыму растет число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве

Покупка жилья в строящемся доме в Крыму: как избежать мошенников

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства

Вниманию застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в долевое строительство

Ялтинские власти снизили размер долевого участия в развитии инфраструктуры города для индивидуальных застройщиков

Прокуратура Евпатории инициировала возбуждение уголовного дела об обмане вкладчиков в строящееся жильё

В Крыму пострадавших граждан от недобросовестности застройщиков не обнаружено

Севастопольский застройщик привлекал средства дольщиков, не имея разрешения на строительство